Budowniczowie opóźniają remont mieszkania: co robić, jak nie płacić wykonawcy, kara
Opóźnianie napraw przez budowniczych (wykonawców) to jeden z najczęstszych problemów w praktyce. Zakończenie prac związanych z remontem i dekoracją mieszkań jest czasami opóźniane o kilka miesięcy – z uzasadnionych (i nieuzasadnionych) powodów. W tym okresie opóźnienia klienci tracą czas, pieniądze i nerwy: w końcu co może być bardziej bolesne niż czekanie? Co więcej, opóźnienia w naprawach często prowadzą do strat: często z powodu niedokończonych prac ludzie nie mogą przenieść się do własnego mieszkania! Są zmuszeni mieszkać przez te wszystkie miesiące w wynajętym mieszkaniu, płacąc czynsz.
Na ten temat dzisiaj w różnych źródłach w Internecie (artykuły informacyjne, fora) panuje całkowite zamieszanie. Niekompetentne źródła podają błędne porady z nieaktualnymi (2008-2010) lub prawnie niepiśmiennymi informacjami.
Przeanalizowaliśmy ten problem i doszliśmy do wniosku, że praktycznie nie ma w domenie publicznej prawidłowego przewodnika, co zrobić, jeśli budowniczowie opóźnią okres naprawy i jakie prawa ma w tym przypadku klient.
Prawnik naszej strony szczegółowo opowiedział, jak postępować w tej sytuacji (spoiler: wszystko jest dość proste!).
Budowniczowie opóźnili naprawę: co powinien zrobić klient?
Niedotrzymanie terminów jest częstym zjawiskiem podczas prac naprawczych. Z punktu widzenia prawa jest to naruszenie, za które automatycznie powstaje odpowiedzialność. Ponadto klient ma prawo zadeklarować swoje wymagania na każdym etapie naprawy.
Rozważamy przypadki, w których naprawy są dokonywane w dzielnicy mieszkalnej – mieszkaniu, pokoju, prywatnym domu. Oznacza to, że usługi wykończeniowe i naprawcze świadczone są na rzecz osoby fizycznej (właściciel lub najemca, najemca mieszkania) na cele domowe. Nie obejmuje to remontów biur i innych pomieszczeń wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w celach komercyjnych.
Ustawą regulującą sytuacje związane z usługami dla osób fizycznych do celów krajowych jest ustawa federalna „O ochronie praw konsumentów”.
Zgodnie z art. 28 tej ustawy, w przypadku naruszenia warunków naprawy określonych w umowie, klient (czyli konsument tych usług) według własnego wyboru ma prawo:
- wyznaczyć wykonawcy (wykonawcy) nowy termin – czyli zażądać wykonania wszystkich prac przed określonym terminem;
- powierzyć wykonanie tych prac osobom trzecim za rozsądną cenę lub wykonać je we własnym zakresie i zażądać od wykonawcy zwrotu poniesionych kosztów (koszty muszą być udokumentowane);
- żądać obniżenia kosztów wykonanej pracy (wymóg jest sporządzony w formie roszczenia);
- odmówić wykonania umowy i dochodzić odszkodowania.
Radca prawny, praktykujący od 2004 roku. Zapewniam pełną obsługę prawną przedsiębiorczości firm budowlanych oraz przedsiębiorców indywidualnych.
Notatka! Artykuł dotyczy sytuacji, w których zawarta jest umowa na remont mieszkania i wyraźnie określa terminy wykonania prac. Jeżeli umowa nie została zawarta, wykonawca nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienie.
Prawo do dochodzenia odszkodowania
Oprócz powyższych uprawnień klientowi (konsumentowi) przysługuje również prawo do żądania pełnego odszkodowania za straty spowodowane opóźnieniem w wykonaniu prac.
Czym jest strata?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej (art. 15):
- wydatki, które poszkodowany już poniósł lub będzie musiał ponieść,
- utratę lub uszkodzenie jego mienia (szkoda rzeczywista),
- a także utracony dochód, który osoba ta otrzymałaby w normalnych warunkach, gdyby jej prawo nie zostało naruszone (utracone zyski).
Oznacza to, że straty naprawcze obejmują:
- Koszt wynajmu mieszkania na okres opóźnienia w naprawach (jeśli nie ma w nim innego własnego mieszkania i rejestracji);
- Wszelkie pogorszenie lub uszkodzenie materiałów naprawczych, jeśli spowodowane jest opóźnieniem itp.
Kara za opóźnienie w naprawie mieszkania
Oprócz wszystkich powyższych uprawnień, za niewykonanie naprawy klient może żądać zapłaty kary umownej w wysokości 3% ceny pracy za każdy dzień zwłoki.
Na przykład: Wykonawca umowy jest zobowiązany do wykonania prac naprawczych na łączną kwotę 100 000 rubli. Umowa określa termin zakończenia naprawy, ale do tego dnia prace zostały wykonane tylko w wysokości 70 000 rubli. Reszta pracy (w wysokości 30 000 rubli) została w pełni wykonana dopiero po 22 dniach. W tej sytuacji wysokość kary wynosi: 19 800 rubli.
Jak naprawiane jest opóźnienie?
Niedokończenie naprawy jest ustalane w momencie podpisania aktu odbioru pracy.
Czyli na przykład: w umowie na remont mieszkania wskazany jest termin zakończenia naprawy: do 15 maja 2020 r. Ale w rzeczywistości cała praca została wykonana przez wykonawcę i przekazana pod aktem odbioru pracy dopiero 1 czerwca. Potwierdzeniem faktu opóźnienia (w tym przypadku do 16 dni) będzie data podpisania aktu przez klienta.
Jak złożyć wniosek o odzyskanie kary za zwłokę w naprawie mieszkania?
Wymóg zapłaty kary umownej za zwłokę w naprawie mieszkania jest sporządzony na piśmie. Prawo nie ustanawia jednolitej formy, ale w praktyce na taki dokument nakłada się szereg wymagań.
Treść roszczenia z żądaniem zapłaty kary za zwłokę w wykonaniu pracy:
- Nazwa firmy budowlanej, indywidualnego przedsiębiorcy lub pełna nazwa prywatnego mistrza;
- Link do klauzul umowy oraz dokładny opis wydarzeń w porządku chronologicznym;
- Okres zwłoki i pełne obliczenie wysokości kary;
- Wskazanie naruszonych artykułów ustawy „O ochronie praw konsumentów”;
- Wymóg zapłaty kwoty kary w określonym terminie;
- Wymagania dotyczące bezgotówkowego transferu środków (opcjonalnie);
- Data, podpis.
Ważny! Wysokość kary nie może przekroczyć całkowitego kosztu pracy (lub etapu pracy) w ramach umowy. Jeżeli zgodnie z kalkulacją wysokość kary jest wyższa, należy ją sprowadzić do kosztów zaległych prac.
Pobierz przykładowe roszczenie o odzyskanie kary:
Oferujemy 2 opcje dla próbek: do odzyskania kary, jak również kary + odszkodowania, do pobrania kliknij link>>>
Jak składane jest roszczenie?
Ważne jest, aby pisemną reklamację przekazać wykonawcy i mieć pod ręką potwierdzenie takiej dostawy. Jest to ważne, ponieważ złożenie pozwu jest postępowaniem przedprocesowym w celu rozwiązania sporu. Jest to obowiązkowa procedura ustanowiona przez prawo. Jeżeli sporu nie da się rozstrzygnąć polubownie, a Ty będziesz musiał wystąpić z roszczeniem do sądu, nie zostanie on przyjęty bez potwierdzenia dochowania postępowania reklamacyjnego (czyli bez potwierdzenia, że reklamacja została wysłana do kontrahenta, który otrzymał go, ale dobrowolnie nie spełnił jej wymagań).
Sposoby prawidłowej obsługi roszczenia:
- Osobiście przekazać przedstawicielowi wykonawcy za podpisem;
- Wyślij do wykonawcy listem poleconym za potwierdzeniem odbioru;
- Wyślij przesyłką kurierską;
- Wyślij telegram z krótkim tekstem roszczenia.
Ogólnie rzecz biorąc, odpowiednia jest każda metoda, która pozwala wiarygodnie udowodnić, że adresat otrzymał roszczenie w swoje ręce.
Złożono skargę: Co dalej?
Artykuł 31 ustawy „O ochronie praw konsumentów” ustanawia 10-dniowy termin na dobrowolne spełnienie przez wykonawcę (wykonawcę) wszystkich wymagań prawnych konsumenta (klienta). Jeżeli po 10 dniach kontrahent nie otrzyma odpowiedzi na pozew lub kwoty kary i/lub straty nie zostaną przeniesione, możesz wnieść pozew do sądu i zażądać egzekucji tych kwot.
Złożenie pozwu w sądzie dla konsumenta jest bezpłatne (nie podlega opłacie skarbowej). Wytaczając pozew, konsument ma prawo, oprócz kwot przepadku i odszkodowania, również żądać zwrotu poniesionych wydatków (np. za usługi prawnika), a także kary grzywny w wysokości 50% łączna kwota roszczenia. Grzywna jest pobierana nie z dochodów państwa, ale z kieszeni konsumenta. Środek ten został wprowadzony do prawa w celu zachęcenia usługodawców do dobrowolnego spełniania wymagań konsumentów i nieobciążania sądów.
Doświadczeni kontrahenci są świadomi tego przepisu i najczęściej płacą dobrowolnie, starając się nie postawić ich przed sądem (to będzie ich więcej kosztować).
Napraw błędy: jak uniknąć kar i nie stracić mieszkania
Rozpoczynając remonty, właściciele mieszkań często planują radykalne zmiany. Na przykład przekształcenie odnuszki w studio, powiększenie pomieszczeń. Zastanawiamy się, co można zmienić podczas przebudowy, jak nie kłócić się z sąsiadami i dlaczego mogą zabrać mieszkanie
Naprawa to kosztowny i żmudny proces. Dlatego konieczne jest wcześniejsze uwzględnienie nie tylko własnych pragnień, ale także wymagań prawa. W przeciwnym razie projekt może okazać się niemożliwy: gotowe mieszkanie będzie musiało zostać przerobione, a postępowania z urzędnikami, grzywny i procesy sądowe pochłonie czas i pieniądze.
Przebudowa bez pozwolenia
To najczęstszy błąd remontowy. Kodeks Mieszkaniowy stanowi, że wszelkie prace, które zmieniają plan techniczny lokalu, muszą być skoordynowane z inspekcją mieszkaniową. Informacje o sposobie uzyskania zgody dostępne są na stronie internetowej administracji miasta lub województwa. W Moskwie wniosek o zatwierdzenie przebudowy można złożyć do wielofunkcyjnego centrum, w tym online.
Eksperci i projektanci zalecają sporządzenie planu budowy i uzyskanie pozwolenia od inspektoratu mieszkaniowego przed rozpoczęciem napraw, aby zrozumieć, jakie zmiany są możliwe, a które będą musiały zostać porzucone.
Musisz złożyć wniosek o zatwierdzenie, jeśli planujesz:
montaż kabiny prysznicowej zamiast wanny lub pralki zamiast zlewu w przypadku konieczności przesunięcia rur;
wymiana kuchenki gazowej na elektryczną;
wyburzenie lub przemieszczenie ścian nośnych;
zwiększenie rozmiaru okien,
sprzęt do ogrzewania podłogowego ze względu na system grzewczy.
Zgodnie z prawem, wszelkie zmiany, które dotyczą instalacji wodociągowej i elektrycznej, centralnego ogrzewania czy konstrukcji wsporczych budynku muszą być skoordynowane. Zezwolenie nie jest wymagane na montaż anten, klimatyzatorów i siatek ochronnych, wystarczy zgłosić inspekcję mieszkań po fakcie o przeszkleniu balkonów i loggii.
Wyjątkiem są domy – zabytki architektury. W takim przypadku konieczne jest skoordynowanie wszelkich działań, w tym tych, które wpływają na elewację budynku.
Jeśli chcesz wyburzyć lub dodać balkon lub dołączyć do mieszkania część klatki schodowej, strychu lub piwnicy, będziesz potrzebować zgody wszystkich sąsiadów – właścicieli domów, ponieważ mówimy o wspólnej własności domu.
Zachodzą zmiany, które mogą zagrozić bezpieczeństwu mieszkańców i samego budynku. Dlatego nie możesz:
przekształcić jednopokojowe mieszkanie w studio, w którym znajduje się kuchenka gazowa; nie można wykonać łuku ani otwarcia – drzwi do kuchni powinny szczelnie się zamykać;
przenieść kuchnię na loggię lub łazienkę do sypialni (przeniesienie „mokrych” obszarów na „suche”);
przenieść grzejniki centralnego ogrzewania na balkon lub loggię;
zainstalować kominek gazowy;
zdemontować system wentylacyjny.
Czym to grozi. Za nieautoryzowaną przebudowę prywatnego domu (IZHS) będziesz musiał zapłacić 1-1,5 tysiąca rubli, a za te same działania w budynku mieszkalnym – 2-2,5 tysiąca rubli. Ponadto inspektorat mieszkaniowy może zobowiązać właściciela do przywrócenia lokalu do pierwotnego wyglądu: wzniesienia zburzonych ścian, usunięcia ścianek działowych i przywrócenia rur na pierwotne miejsce.
W przypadku, gdy zmiany zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców, właściciel będzie zobowiązany do przywrócenia wszystkiego tak, jak było na własny koszt. W przypadku odmowy wykonania nakazu przez właściciela lokalu lub niemożności przywrócenia lokalu do poprzedniego stanu, lokal może zostać zajęty przez sąd i wystawiony na licytację. Wówczas właściciel traci własność mieszkania, a wpływy ze sprzedaży przeznaczają na zrekompensowanie szkód powstałych w wyniku przebudowy oraz kosztów przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Reszta pieniędzy jest przekazywana byłemu właścicielowi.
Naprawa nie na czas
Aby nie kłócić się z sąsiadami z powodu hałasu, musisz wyjaśnić, w jakim czasie dozwolone są prace budowlane. Kwestię tę reguluje regionalne ustawodawstwo o wykroczeniach administracyjnych – ustawa o milczeniu. Możesz dowiedzieć się o dozwolonym czasie na stronie internetowej urzędu miasta lub administracji regionalnej.
W Moskwie informacje publikowane są na stronie burmistrza. W stolicy niemożliwe jest wykonywanie napraw od 19:00 do 09:00, od 13:00 do 15:00, a także w niedziele i święta.
Czym to grozi. Za hałas w niewłaściwym czasie obywatele będą musieli zapłacić 1-2 tysiące rubli, urzędnicy – 4-8 tysięcy, a organizacje – od 40 tysięcy do 80 tysięcy rubli.
Gruz budowlany na podwórku
Śmieci lub starych ram okiennych i drzwiowych nie należy zostawiać przy wejściu ani wrzucać do zwykłego pojemnika. Odpady budowlane trzeba będzie wywieźć na składowisko na własny koszt, na przykład zamawiając usługę w specjalnej firmie.
Czym to grozi. Każdy region niezależnie ustala wysokość grzywny. W Moskwie właściciel mieszkania, który nie zabrał śmieci na wysypisko podczas naprawy, może zostać ukarany grzywną w wysokości 1,5-2,5 tys. rubli, urzędnicy – 5-8 tys., a organizacje – 20-30 tys. rubli.
