Dlaczego budżet naprawy może rosnąć i jak temu zapobiec
Sytuacja ze wzrostem kosztów napraw niestety nie jest rzadkością i może powodować poważne nieporozumienia między klientem a projektantem. Aby zapobiec tak nieprzyjemnemu rozwojowi zdarzeń, poprosiliśmy eksperta o przeanalizowanie najczęstszych przyczyn wzrostu kosztów napraw.
Aby odpowiedzieć na to ważne pytanie dla wszystkich, którzy zdecydowali się na remont swojego mieszkania lub domu, zaprosiliśmy Irina Mitrofanowa – Kierownik własnej firmy projektowo-budowlanej.
Irina Mitrofanova, firma Interio-line
Ukończył Moskiewski Uniwersytet Państwowy. Łomonosowa i Wyższej Szkoły Biznesu MBA. Od 14 lat prowadzi własną firmę.Linia wewnętrzna”, który zajmuje się projektowaniem, budową i naprawą. Uważa, że każdego dnia trzeba uczyć się czegoś nowego, myśleć kreatywnie, wyznaczać cele i unikać stereotypów.
– Jedna z aktualnych kwestii przy przeprowadzaniu remontów w mieszkaniu lub domu: dlaczego rzeczywiste koszty napraw najczęściej przekraczają planowane? Spróbujmy to rozgryźć.
Niektóre powody leżą na powierzchni, inne nie są tak oczywiste.
Moim zdaniem są dwa główne powody.
Po pierwsze, brak skrupułów wykonawcy lub jego brak profesjonalizmu.
Po drugie, kiepski projekt projektu i jego nieprzygotowanie do rozpoczęcia prac budowlanych.
Już teraz na rynku usług budowlanych jest wielu pozbawionych skrupułów wykonawców. Nazywają celowo niską ceną za swoje usługi, aby w jakikolwiek sposób zawrzeć umowę na naprawę. Następnie, gdy naprawa jest już w pełnym toku, tacy budowniczowie wystawiają klientowi faktury za dodatkowe koszty, znajdując dla nich różne uzasadnienia. Jak mówią, najważniejsze jest wciągnięcie klienta do naprawy, a potem dokąd pójdzie?
Często właściciele mieszkań, skuszeni niską ceną, zatrudniają nie organizację wykonawczą, która posiada wszystkie niezbędne środki do przeprowadzenia remontów w celu remontu ich mieszkania, ale zespół składający się z kilku tzw. generalistów o niezrozumiałych kwalifikacjach. I w tym przypadku nie trzeba liczyć na odpowiednie oszacowanie. Będzie to albo orientacyjna cena za metr kwadratowy powierzchni mieszkania, albo kosztorys napisany „na kolanie”. Z reguły takie wyliczenia nie uwzględniają wielu prac i materiałów, nie dają pełnego obrazu rzeczywistych kosztów, które potem nadal musi ponosić właściciel mieszkania. Nie wspominając o wątpliwej jakości pracy wykonywanej przez tych budowniczych i innych zagrożeniach wynikających z tego podejścia. Często zdarzają się sytuacje, w których dużo trzeba przerobić, a wtedy nie może być mowy o wypełnieniu przyznanego budżetu.
Dwa główne pytania, które interesują właściciela mieszkania, to koszt naprawy i termin jej wykonania. Doświadczony profesjonalny wykonawca, po zapoznaniu się z projektem, może od razu zorientować potencjalnego klienta o przybliżonych kosztach naprawy. Ale wtedy będzie nalegał na konieczność sporządzenia szczegółowego kosztorysu jeszcze przed podpisaniem umowy, aby chronić siebie i swojego klienta przed możliwymi sytuacjami konfliktowymi. Wynika to z faktu, że ostateczny koszt remontu każdego mieszkania, domu, biura jest indywidualny, tak jak każdy projekt jest indywidualny i zależy od ogromnej ilości czynników. Czynniki te są jednym z elementów projektu projektowego, a dokładność oszacowania pracy oraz zakupu materiałów surowych i wykończeniowych w dużej mierze zależy od stopnia jej opracowania.
Często z wielu powodów ludzie spieszą się z rozpoczęciem remontu mieszkania przed końcem etapu projektowania, a wiele pytań pozostaje nieprzemyślanych. Wygląda na to, że układ został już wybrany, istnieje przybliżony plan rozmieszczenia mebli, oświetlenia, hydrauliki i tak dalej. Rozpoczyna się naprawa, a już w trakcie jej realizacji trwa dobór materiałów wykończeniowych i mebli, wcześniej podjęte decyzje mogą ulec zmianie, na rysunkach wprowadzane są poprawki. W ten sposób kładzie się fundament pod zmianę całkowitego kosztu pracy i materiałów – zwykle w górę. Oto kilka konkretnych przykładów tego, jak to się może stać.
Projekt nie przewiduje konkretnych mebli, oświetlenia i wyposażenia. Zaczynają wybierać w trakcie naprawy. A gdy już postawiono ścianki działowe, ułożono kable elektryczne i gniazdka, okazuje się, że łóżko ze stolikami nocnymi, które podobało się klientowi, nie mieści się w zaplanowanym miejscu – trzeba przesunąć gniazdka, drzwi, przegrodę, wkrótce.
Na przykład kamionka porcelanowa zmienia się w marmur, tapeta w złożoną powłokę dekoracyjną, deska parkietowa w parkiet z misternym wzorem. Koszt instalacji takich materiałów wzrasta proporcjonalnie do czasu pracy z nimi. Zmiana wymiarów wykładziny podłogowej może nawet prowadzić do zmiany jastrychu. I to jest układanie nowych tras (często w już częściowo lub całkowicie wykończonych ścianach), zakup drogich materiałów składowych i tak dalej.
W mojej praktyce zdarzyło się, że artykuł gipsowej sztukaterii zmienił się podczas procesu naprawy, co doprowadziło do podwojenia kosztów jego montażu. Początkowo zgodnie z projektem gzyms składał się z jednej części, ale w rzeczywistości przywieziono gzyms złożony, składający się z kilku części. Wzrosły koszty pracy związane z jego montażem, chociaż projekt koncepcyjny mieszkania nie uległ zmianie.
Nawet drobne korekty projektu podczas naprawy mogą przyczynić się do znacznego wzrostu kosztów naprawy. Dlatego lepiej nie tracić czasu na szczegółowe planowanie remontów w domu, dokładnie wszystko przemyśleć, wprowadzić do projektu maksymalną ilość informacji, a dopiero potem rozpocząć pracę. Pomoże w tym doświadczony architekt, a kompetentni budowniczowie, mając w ręku komplet dokumentów projektowych, wykonają wszystkie prace sprawnie, na czas, nie przekraczając zaplanowanego budżetu.
Budżet na naprawy: dlaczego rośnie?
Nieoczekiwane wydatki znacząco podnoszące koszty pracy
Wydawałoby się: bierzemy koszt materiałów, dodajemy do nich koszty pracy i dodajemy 10% do nieuniknionej siły wyższej – to cały szacunek. W praktyce jednak wydatki wykraczające poza budżet stale się wymykają. I mogą być prawdziwym problemem.
Jako praktykujący projektant dość często spotykam się z wydatkami „ale jakoś o tym nie pomyśleliśmy”. Oto niektóre z nich.
1. Ponowne okablowanie okna
Kupiliśmy mieszkanie w nowym budynku, zamówiliśmy dobry projekt projektowy, wybraliśmy budowniczych, uzgodniliśmy kosztorys – przystępujemy do naprawy. Ale w trakcie pracy okazuje się, że okna są zainstalowane krzywo: nie są poziome ani nie mają nachyleń w różnych kierunkach.
Co zagraża krzywo zainstalowanemu oknu
1. Nie da się zamontować nowego parapetu, zwłaszcza jeśli łączy kilka okien lub służy jako przedłużenie blatu kuchennego – po prostu nie zmieści się pod krzywo zamontowanym oknem.
2. Jeśli planujesz okiennice, jak na zdjęciu, będą „chodzić” po krzywym oknie (samoczynnie otwierają się i zamykają).
3. Nie można pomalować ściany z oknem w nasyconym kolorze (krzywizna okien będzie bardziej widoczna).
4. Drewniane wykończenia stoków (jak na zdjęciu poniżej) również będą dla Ciebie niedostępne. Nachylenie okna, które wcześniej nie było uderzające, natychmiast się wypełza.
Na zdjęciu: przykład parapetu, zamieniającego się w okładzinę pochylenia okna. Zwróć uwagę na wysokość montażu tego okna (praktycznie opiera się na suficie). Przy takim przybliżeniu widoczna byłaby najmniejsza krzywizna
Jak zrozumieć, że jest problem: Najbardziej niezawodnym sposobem pomiaru pionu jest poziom. Internet oferuje inny (amatorski) sposób: otwórz skrzydła okienne o 90 stopni i pozostaw je nietknięte. Jeśli skrzydła nie poruszają się (otwierają się lub zamykają), to okno jest montowane równomiernie. Jest to lepsze niż w ogóle nie sprawdzać, ale metoda poziomu jest bardziej niezawodna.
Co robić: Jest tylko jedno wyjście – ponownie zainstalować okna (ponownie zamontować). A im więcej krzywo zainstalowanych okien w mieszkaniu, tym więcej pieniędzy to zajmie.
Fakt: Na mieszkania w nowych budynkach deweloper udziela gwarancji, zgodnie z którą w ciągu pierwszych trzech lat po oddaniu domu jest zobowiązany do usunięcia stwierdzonych wad. Dotyczy to również nieprawidłowego montażu okien. Wielu nowych osadników nawet nie zdaje sobie sprawy, że jest to możliwe.
Z oknami mieszkań ze starego wyposażenia niestety będziesz musiał sobie z tym poradzić na własny koszt.
2. Wymiana jastrychu
Żywotność wykładziny podłogowej zależy od jakości jastrychu. Doświadczeni budowniczowie prawdopodobnie natychmiast zauważą jastrych o niskiej jakości (często w nowych budynkach robi to sam deweloper) i ostrzegają o dodatkowej pracy. Ale jeśli na nim jest już wykładzina podłogowa, wymiana może być niemiłą niespodzianką.
Jak zrozumieć, że jest problem: Jastrych musi być poziomy (sprawdzamy za pomocą poziomu lub dwumetrowej linijki zastosowanej na różnych końcach pomieszczenia. Prześwit między linijką a jastrychem do wykończenia nie powinien przekraczać 2 mm). Jastrych nie powinien się kruszyć, odklejać, nie powinien mieć pustych przestrzeni ani wybrzuszeń. Spróbuj lekko uderzyć jastrych młotkiem. Dźwięk podczas stukania powinien być przytłumiony i cichy.
Co robić: Jeśli jastrych jest ułożony z niewielką różnicą, możesz spróbować go wyrównać (najważniejsze, aby nie dać się ponieść emocjom. Pamiętaj, że im wyżej podniesiesz poziom podłogi, tym większe obciążenie podłóg i mniejsza odległość do sufit). Jeśli w środku są puste przestrzenie lub jastrych złuszcza się, będziesz musiał go zdemontować i powtórzyć.
3. Utylizacja odpadów budowlanych
Trzeba też zapłacić za wywóz odpadów budowlanych – z jakiegoś powodu nie wszystko to jest brane pod uwagę przy obliczaniu budżetu.
Problem polega na tym, że często po prostu nie ma gdzie postawić kontenera na śmieci na terenie sąsiadującym z domem. Na ogrodzonym terenie osiedla zazwyczaj nie ma miejsca na duże pojemniki na śmieci, a poza obwodem osiedla znajdują się drogi, parkingi, parki i tak dalej. Pojemnik można przywieźć tylko mały i tylko na kilka godzin. Tak więc koszt kontenera o pojemności 20 metrów sześciennych w Moskwie wynosi około 9 rubli i może wystarczyć na większość odpadów budowlanych, a kontener o pojemności 000 metrów sześciennych to około 8 rubli i będzie trzeba go często zamawiać , zwłaszcza jeśli demontujesz jastrychy, ścianki działowe itp.
Jak zrozumieć wymaganą objętość: Budowniczowie pomogą Ci oszacować przybliżoną ilość śmieci do usunięcia, a ceny możesz dowiedzieć się od firmy zarządzającej.
Co robić: Jest mało prawdopodobne, że będziesz w stanie zaoszczędzić pieniądze na wywóz śmieci. Ale jeśli możesz umieścić duży pojemnik na swoim podwórku, najprawdopodobniej będzie to tańsze.
4. Poziomowanie ścian
Niestety geometria ścian, a co za tym idzie narożników, w naszych domach pozostawia wiele do życzenia. A czasami przy wyrównywaniu ścian warstwa tynku w niektórych miejscach może sięgać 5 – 7, a nawet 10 centymetrów!
Jak się dowiedzieć, czy potrzebujesz: Poproś budowniczych o zmierzenie geometrii ścian za pomocą poziomicy laserowej i obliczenie wymaganej ilości tynku.
Co robić: Jeśli ściany są mocno zaśmiecone, do ich wyrównania potrzeba dużo tynku. Nie jest jednak konieczne, aby wszystkie ściany były równe geometrycznie. Jest to ważne w miejscach, gdzie meble przylegają do ściany (np. w kuchni) i gdzie będą układane płytki. Resztę można wyrównać wizualnie, aby nie było żadnych kawern i zaoszczędzić na geometrycznym idealnym wyrównaniu.
Na zdjęciu: wyświetlanie wszystkich rogów pod kątem 90 stopni jest również opcjonalne. Najważniejsze jest, aby zrobić to tam, gdzie stoją szafki, a półki wiszą (wszystkie mają ściśle prostokątny kształt) – iw przeciwnym razie meble nie będą ciasno pasować do narożnika. Jest to szczególnie ważne w przypadku szaf wnękowych, zabudów kuchennych i łazienek, w których szafki, wanna i kabina prysznicowa znajdują się w rogu.
Na zdjęciu: łatwiej traktuj naprawy – przestaniesz zauważać krzywiznę ścian miesiąc po naprawie
Fakt: Jeśli projekt przewiduje pomalowanie ścian, zwłaszcza na jasny nasycony kolor, nie będzie oszczędzać na wyrównaniu powierzchni – w tym przypadku przygotowanie ścian (przynajmniej przeznaczonych do malowania) powinno być idealne.
5. Wymiana komunikacji
Pozycja ta dotyczy głównie mieszkań wtórnych i starych zasobów mieszkaniowych. Tam komunikacja podlega obowiązkowej wymianie i nikt z góry nie obliczy, ile będzie musiał na to wydać, dopóki stare pudełka nie zostaną otwarte.
Najczęściej wymianie podlegają piony kanalizacyjne, rury wodociągowe i rury grzewcze. Trudność polega również na tym, że w starych domach komunikacja z reguły jest metalowa lub żeliwna i należy ją zmienić na nowoczesny metal-plastik. Połączenie tych dwóch materiałów to spory ból głowy dla pracowników i dodatkowe koszty dla klienta. Będziesz musiał zablokować piony, zadzwonić do lokalnych hydraulików z biura mieszkaniowego lub firmy zarządzającej. Cena nakładania się pionów i wezwania hydraulika zależy od budynku mieszkalnego, powierzchni i wielu innych czynników, ale średnio wynosi 5-10 tysięcy rubli.
Jak się dowiedzieć, czy potrzebujesz: Jeśli twój dom należy do starego zasobu mieszkaniowego, najprawdopodobniej go potrzebujesz (jeśli poprzedni właściciele nie).
Co robić: Otwórz skrzynki hydrauliczne i spójrz na stan komunikacji. Jest mało prawdopodobne, aby zaoszczędzić na wymianie.
Na zdjęciu: wymiana pionów kanalizacyjnych i wodociągowych może stać się poważnym problemem, jeśli sąsiedzi z góry lub z dołu nie są dostępni do komunikacji (na przykład nie mieszkają w mieszkaniu) lub w ogóle odmawiają wpuszczenia pracowników. W takich przypadkach wyjście jest tylko jedno: udać się do sądu i poczekać, aż spółka zarządzająca będzie w stanie zastosować się do orzeczenia sądu
6. Podnoszenie materiału
Podnoszenie ciężkich materiałów na wysokie piętro jest prostym zadaniem za pomocą windy towarowej. Ale nawet tutaj mogą pojawić się problemy. Na przykład może być wymagana dodatkowa opłata za nadmierne podnoszenie (określona przez spółkę zarządzającą). Albo mieszkańcy domu na spotkaniu freelancerów z jakiegoś powodu decydują się zabronić używania windy do podnoszenia materiałów.
Inna opcja: trzeba podnieść wielkoformatowe płyty / kamień / panele / szkło / ścianki działowe itp., które po prostu nie mieszczą się do windy. Wtedy będziesz musiał zrobić to przez okna lub na dachu windy (proces jest nie tylko niebezpieczny, ale też nie do końca legalny. Czasami za takie usługa, więc koszt tutaj nie jest regulowany, około 2 – 5 tysięcy rubli za jeden podnośnik).
Wywołanie wspinaczy specjalizujących się w podnoszeniu dużych przedmiotów kosztuje około 20 tysięcy rubli za podniesienie ładunku 10 kg na 100. piętro. W takim przypadku firma zarządzająca będzie wymagać wykonania pełnego pakietu dokumentów. Ogólnie rzecz biorąc, będziesz musiał nie tylko płacić, ale także biegać.
Na zdjęciu: wyobraź sobie standardową windę towarową i platformę przed drzwiami wejściowymi. Czy jest wystarczająco dużo miejsca, aby zmieścić szklankę tej wielkości?
Jak się dowiedzieć, czy potrzebujesz: Remont zawsze wymaga dużej ilości materiałów roboczych i wykończeniowych. Kosmetyk – znacznie mniej. Ale jeśli projekt ma elementy wielkoformatowe (jak panele na zdjęciu), prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za ich niestandardową dostawę i podniesienie.
Co robić: Dowiedz się wcześniej od firmy zarządzającej, czy istnieją jakiekolwiek ograniczenia dotyczące korzystania z wind do podnoszenia ładunków. A jeśli tak, to ile musiałbyś zapłacić? Możesz także zaoszczędzić na podnoszeniu materiałów wielkoformatowych: na przykład samodzielnie wnieś je po schodach (jeśli zmieszczą się w przęśle). Najważniejsze, aby nie uszkodzić cennego ładunku podczas procesu podnoszenia, w przeciwnym razie oszczędności nie zadziałają.
Pomysł na zdjęcie: w tym projekcie do mieszkania na 23 piętrze zaplanowano bardzo wysokie lustro. Chcieli zamówić całość, ale z czasem zorientowali się, że nie zmieści się do windy. Koszt wspinania się na podłogę wyniósł około 15 tysięcy rubli, więc projektant dostosował projekt – lustro zostało przycięte, spoina zakryta blatem
7. Dodatkowy projekt
Wiele firm zarządzających, głównie przy obiektach wysokiej klasy, wymaga dodatkowych projektów (projekt elektryczny, projekt hydroizolacji i izolacji akustycznej). Nie zapomnij o projekcie zatwierdzenia przebudowy, jeśli taki jest planowany.
Jednocześnie, jeśli wprowadzisz niewielkie zmiany, projekt przebudowy można zamówić w WIT i będzie kosztować stosunkowo niedrogo, 10-20 tysięcy rubli (w zależności od dzielnicy i samego mieszkania).
Ale jeśli zdecydujesz się przenieść łazienkę lub wyburzyć parapet loggii, instalując na jej miejsce okno francuskie lub inne złożone rozwiązania projektowe, koszt takiego projektu znacznie wzrośnie. W naszej praktyce był taki przypadek, że wszystkie trudności z koordynacją kosztowały klienta 250 tysięcy rubli.
Jak się dowiedzieć, czy potrzebujesz: Z reguły już na etapie opracowywania projektu projektowego staje się jasne, czy nastąpi przebudowa i czy trzeba ją skoordynować. O tym, co dokładnie należy zrobić, pisaliśmy już w artykule „Przebudowa mieszkania: co jest możliwe, a co nie”.
Co robić: Dowiedz się wcześniej w firmie zarządzającej, czy potrzebny jest dodatkowy projekt, aw WIT – koszt koordynowania przebudowy.
Przy okazji: Nie tylko dodatkowe projekty mogą mieć wpływ na ostateczną kwotę, ale także projekty planowane. Dlatego bardzo ważne jest, aby na etapie projektowania jasno omówić z projektantem swój budżet. Większość klientów delikatnie omija ten problem, używając ogólnych zwrotów, celowo nie wypełniając specjalnych pozycji w kwestionariuszu projektanta. Często prowadzi to do ogromnych trudności w procesie realizacji projektu, zwłaszcza jeśli budżet nie przewiduje kosztów realizacji pomysłu autorskiego.
Policz wszystko!
Dodatkowe koszty podczas napraw mogą być nie tylko „nieoczekiwane”, ale często po prostu nieuwzględnione. Na przykład wiele osób zapomina o takich drobiazgach jak fuga do płytek, żarówki, armatura drzwiowa i wodno-kanalizacyjna i wiele innych. A podczas realizacji projektu wszystkie te drobiazgi mogą zaowocować okrągłą sumą.
TWOJA KOLEJ…
Spotkałeś się z nieoczekiwanymi wydatkami podczas remontu? Podziel się swoim doświadczeniem w sekcji komentarzy!
