Dotyczy to również usług wyposażenia biur. Niektórzy generalni wykonawcy (z reguły ci, którzy oferują najniższe ceny w przetargach) uważają, że koledzy w sklepie po prostu nie wiedzą, jak efektywnie współpracować z dostawcami, optymalizować fundusz płac i ograniczać apetyty na zyski. Inni (których wezwania są droższe) są pewni, że to wszystko to blef, że profesjonalne firmy zoptymalizowały już wszystko podczas ostatnich kryzysów. Aby zrozumieć, gdzie są realne, a gdzie deklarowane rezerwy do optymalizacji, można spojrzeć na oszacowanie.
Bezpośrednimi kosztami generalnego wykonawcy są koszty związane z bezpośrednią realizacją projektu, do których zalicza się wynagrodzenie pełnoetatowych pracowników budowlanych (w całkowitym oszacowaniu udział płac wynosi 20-30%); koszty sprzętu, surowców i zaopatrzenia (35-50%) oraz koszty usług podwykonawczych (15-35%). Z reguły 5-7% to koszty ogólne bez odniesienia do konkretnego projektu. Na przykład wydatki administracyjne (czynsz za biuro, rachunki za media itp.). W kosztorysie uwzględniono również zysk – życzenia generalnego wykonawcy dotyczące jego wynagrodzenia, dziś jest to 5-10%.
Co można tutaj zredukować? Jeśli mówimy o zespole wysoko wykwalifikowanych specjalistów, optymalna wielkość to 20-30% wynagrodzenia. Profesjonalny personel nie może być tani. Każdy pracujący specjalista ma fizyczne ograniczenia pod względem nakładu pracy w czasie – malarz nie może dziś malować 100 metrów kwadratowych. m, a jutro, chcąc zarobić dodatkowe pieniądze, 1000 mkw. m. Ograniczenia są tutaj również związane z jakością – spróbuj pomalować 1000 metrów kwadratowych. Możesz, ale wyobraź sobie wynik. Jednak nagroda, o którą prosi się na tym rynku, nie zmieniła się zasadniczo od kilku lat.
Kolejna „wewnętrzna” linia jest napowietrzna. Tak, możesz dowolnie zmniejszać koszty administracyjne, pracować poza biurem, pracować na stojąco, podnajmować część powierzchni i w efekcie zmniejszyć tę linię budżetu o 2%. Ale co to za 2%, jeśli w umowie około 40% kosztów stanowi składnik walutowy? Wszelkie wahania kursów walut pochłoną te oszczędności, jeśli nie więcej.
Najdroższe w oszacowaniu są koszty materiałów i sprzętu oraz koszt podwykonawców. Ale jeśli klient bezwzględnie potrzebuje tapety z andaluzyjskiego marmuru lub tekstyliów z Holandii, najprawdopodobniej cena będzie musiała zostać podjęta filozoficznie. Niemniej jednak to koszt materiałów jest kluczową pozycją dla optymalizacji. Na szczęście dziś prawie każdy może znaleźć zamiennik. Jeśli architekt jest gotowy do adaptacji swojego projektu, wspólnie z generalnym wykonawcą, mogą znacznie obniżyć budżet.
Wezwania do odmowy podwykonawcy są ważne dokładnie o ile nie mówimy o pracach specjalistycznych – skomplikowanych technologicznie, czasem licencjonowanych. Systemy SCS, systemy bezpieczeństwa, systemy audio i wideo, słabe prądy, wymyślne programy BMS – praca z tym wszystkim wymaga specjalnych umiejętności, a zwrócenie się do profesjonalnych podwykonawców to obiektywna optymalizacja. Oczywiście pod warunkiem, że jako generalny wykonawca zrobiłeś wszystko, co w Twojej mocy, aby uzyskać dobrą cenę.
Ostateczny szacunek budowy zależy w dużej mierze od czasu realizacji projektu i warunków handlowych. Wcześniej standardową praktyką na rynku było wypłacanie zaliczek generalnym wykonawcom, którzy m.in. szli na zakup materiału. Od kilku lat klienci proszą o pracę bez przedpłaty. Dlatego wykonawcy są zmuszeni albo zainwestować w projekt własne pieniądze, albo, jeśli pozwala na to ich reputacja, poprosić dostawców o taką samą odroczoną płatność. Oczywiście ta opcja nie jest darmowa. Jeśli dostawca sprzeda warunkową cegłę za 10 rubli. za sztukę, w przypadku odroczonej płatności cena wzrasta do 11-12 rubli, w przeciwnym razie skąd wziąć kapitał obrotowy? W efekcie generalni wykonawcy uwzględniają takie wydatki w kosztorysie dla klienta.
Ogólnie rzecz biorąc, wszelkie ryzyko budowlane znajduje odzwierciedlenie w budżecie, żadne inne narzędzie nie zostało jeszcze wynalezione. Zwiększ kosztorys np. wyjątkowo napięte terminy na życzenie klienta. Załóżmy, że na rynku zostaje otwarty przetarg od dobrego klienta o wysokim statusie, który potrzebuje pełnoprawnego biura za dwa miesiące. I ani jednego dnia więcej – w dniu X firma musi się ruszyć. Klient ustala warunki handlowe, które obejmują również kary za przekroczenie terminów. Tutaj kontrahenci mogą zachowywać się inaczej.
Mogą zgodzić się na nierealne terminy realizacji projektu. W procesie wydłużają się oczywiście terminy – generalny wykonawca skarży się na „niedokończony projekt”, „siłę wyższą” od dostawców itp. W efekcie wykonawca traci reputację i płaci karę, ruch klienta jest przesunięty itp. Projekt przestaje być udany dla obu stron. Lub też, mając na uwadze terminy, wykonawca zakłada w szacunkach wzrost personelu i pracy personelu na dwie zmiany; szybsza dostawa materiałów i sprzętu itp. Podejście jest prawidłowe, ale można przegrać przetarg na cenę. Wykonawcy mogą po prostu zwiększyć szacunek o wysokość kar. Oznacza to, że na samym początku można zapłacić klientowi za przekroczenie terminów projektu z własnej kieszeni.
Wydaje mi się, że problemem rynku rosyjskiego jest to, że wielu jego uczestników, zamiast otwarcie przyznać się do nierzeczywistości stawianych wymagań, z całych sił stara się uzyskać projekt bez reklamowania ryzyka i dodatkowych kosztów, które klient w każdym razie będzie musiał ponieść. Ale szacunek jest nieuchronnie zawyżony, a dzieje się to dokładnie w momencie, gdy klient nie jest już w stanie niczego zmienić.
Wzrost kosztorysów budowlanych to często próba obejścia przez firmy budowlane tych przepisów, narzuconych zasad i „pilnych życzeń”, które sam klient składa. Na przykład trendem ostatnich lat jest wzrost zobowiązań gwarancyjnych projektowych. Można odnieść wrażenie, że klienci nie robią różnicy między budową kapitału a dekoracją biura. Dochodzi do absurdu, gdy klient prosi o 10-letnią gwarancję zarówno na dach, jak i szczotkę do WC. Każdy odpowiedni budowniczy rozumie, że ani jedna szczotka do toalety nie przetrwa 10 lat, więc w szacunkach umieszcza tak wiele szczotek, że gdy jedna stanie się bezużyteczna, wymień ją na nową.
Ale generalny wykonawca ma największą możliwość manipulowania klientem, gdy zadanie przetargowe jest źle sformułowane, nieuszczegółowione. Dokumenty powinny zawierać szczegółowe wymagania dotyczące sprzętu inżynierskiego, mebli, ścianek działowych, drzwi, hydrauliki, wykładzin. W przeciwnym razie generalny wykonawca ma możliwość obniżenia kosztów materiałów, co nie było omawiane na początkowym etapie. Uszczegółowienie zadania przetargowego – pod względem kosztów projektu i redukcji ryzyka – zdziała cuda.
Jak dokonać wyceny i zaoszczędzić na naprawach
Naprawa w mieszkaniu lub prywatnym domu to kosztowne i kłopotliwe wydarzenie. Aby sprostać szacowanemu budżetowi, a także pożądane jest oszczędzanie, warto dokonać oszacowania.
Rozumiemy jaki jest kosztorys remontu mieszkaniajak samodzielnie sporządzić oszacowanie, na jakie niuanse zwrócić uwagę, aby dokładnie obliczyć swoje wydatki.
Kosztorys naprawy pomoże Ci uniknąć nieplanowanych wydatków. Kolaż: ŚWIAT APARTAMENTÓW
Jaki jest kosztorys naprawy mieszkania
Budżet to dokument finansowy załącznik do umowy o wykonanie prac remontowych. Szacunek ma moc prawną. Oznacza to, że jeśli w obliczeniach dojdzie do nieporozumienia między Tobą a mechanikami, oszacowanie będzie niepodważalnym dowodem w sądzie.
Lista zawiera następujące elementy:
- planowane rodzaje prac budowlanych i naprawczych, ich koszt;
- kategorie i ilość materiałów budowlanych i wykończeniowych;
- koszt jednostkowy i koszt całkowity.
Doradzają eksperci sporządzić dwa oddzielne dokumenty – kosztorys pracy i kosztorys materiałów. Ułatwia to oszacowanie, jakie materiały będą potrzebne i ile za to zapłacić, co należy zrobić i ile to będzie kosztować.
Kto płaci za naprawy
Jeśli naprawy w Twoim mieszkaniu są wykonywane przez zespół naprawczy, to sporządzenie kosztorysów możesz powierzyć brygadziście. Doświadczony specjalista zna się na technologiach budowlanych, dzięki czemu będzie mógł uwzględnić niezbędną listę prac.
Ponadto kapitan w odpowiednim czasie ostrzeże o możliwych zmianach szacunków. Na przykład może to być sezonowy wzrost cen materiałów wykończeniowych lub opłacalne promocje na materiały budowlane. Dodatkowe zmiany mogą zwiększyć lub zmniejszyć koszty o 15-20%.
Czy Twój budżet pozwala Ci „przesunąć” na remont projektanta? Wtedy i kosztorysami zajmą się specjaliści tego biura, ponieważ jest to obowiązkowa część projektu. Musisz tylko podać maksymalną kwotę, jaką możesz wydać na przeróbkę.
Jeśli samodzielnie wykonujesz naprawy lub chcesz samodzielnie oszacować wartość dla zespołu naprawczego, to zacznij od usług specjalistycznych. Eksperci polecają stronę „Smetus-com” lub „Elastyczne oszacowanie” – są bardziej zrozumiałe dla początkujących.
Zaawansowany użytkownicy nadają się do programów budżetowania Aplikacje Grand Estimate, Estimate-ru, 1C-Estimate, Houzz, Planner 5D, PROrab free i inne. Z ich pomocą obliczysz ilość materiałów budowlanych i wykończeniowych, wymagany nakład pracy, ewentualne zmiany kosztorysu i szczegółowo zarejestrujesz każdy szczegół.
Jedną z zalet programu szacunkowego 1C: ESTIMATE jest możliwość zapisania historii ponownych obliczeń. Zdjęcie: 900igr.net
Dlaczego potrzebujesz wyceny naprawy?
Najważniejsze, że bez odpowiednio sporządzonego i wykonanego kosztorysu nie będziesz w stanie zaplanować wydatków na remont mieszkania. Brygadzista bez skrupułów może odebrać od ciebie pieniądze za niedokończoną pracę lub narzucić dodatkową niepotrzebną usługę.
Na podstawie budżetu masz prawo żądać wyjaśnienia, dlaczego na pewnym etapie pracy wydano więcej pieniędzyniż wskazano w oszacowaniu. Brygadzista ma obowiązek powiedzieć, dlaczego i na jakie dodatkowe środki zostały wydane.
Jeśli nieplanowane wydatki są związane ze zmianą technologii naprawy, na przykład wyrównanie ścian zostało wykonane inną metodą, masz prawo odmówić zapłaty za tego rodzaju prace. Twoje działania są uzasadnione, ponieważ kosztorys remontu mieszkania bez tych zmian został wcześniej uzgodniony z brygadzistą.
Jakie problemy rozwiązuje oszacowanie?
- Ustalenie zakresu i kosztów pracy. Jeśli naprawę w Twoim mieszkaniu lub domu wykonują wynajęci pracownicy, nie będą oni w stanie bez wyjaśnienia zwiększyć kosztów pracy. Kosztorys jest zabezpieczeniem przed narzuconymi pracami, dodatkowymi usługami i nieuzasadnionymi zmianami w kosztach napraw.
- Ustalenie ilości i kosztu materiałów. Pomiary i optymalna kalkulacja materiałów oszczędzą Ci konieczności wydawania pieniędzy na dodatkowe zakupy. Wstępne oszacowanie całkowitego kosztu materiałów pozwoli Ci zaplanować budżet z rozsądną marżą.
- Kontrola postępu naprawy. Za pomocą kosztorysu uzgodnionego z wykonawcą będziesz mógł sprawdzić realizację wszystkich etapów naprawy, ich kolejność oraz zgodność z harmonogramem. W ten sposób naprawa nie będzie ciągnęła się miesiącami i nie będziesz musiał iść na skróty, aby ukończyć rozpoczętą przebudowę.
- gwarancje prawne. Jeśli nie zgadzasz się z firmą naprawczą, oszacowanie może stać się dokumentem, na podstawie którego sąd podejmie decyzję.
Jak dokonać oszacowania: główne etapy
Дaby rozpocząć prace naprawcze, należy wykonać szereg czynności. Otrzymasz więc dane niezbędne do obliczenia kosztorysu naprawy mieszkania, domu lub innej nieruchomości.
Pomiary
Zmierz wszystkie powierzchnie i otwory w mieszkaniu: długości ścian, wysokości sufitów, powierzchnia otworów drzwiowych i okiennych. Te parametry będą potrzebne do obliczenia ilości materiałów budowlanych i wykończeniowych.
Oczywiście każda nieruchomość ma już swój własny plan z WIT. Ale eksperci nie zalecają brania tych danych jako podstawy. Często Rysunki WIT są niedokładne.
Nawet pojedynczy błąd w parametrach długości ścian lub wysokości stropów spowoduje dodatkowe koszty i wzrost budżetu naprawczego. Lepiej sprawdzić, czy jest wystarczająco dużo materiałów.
Lista prac
Aby sporządzić listę wymaganych zadań, oceń stan obiektu i zdecyduj o swoich życzeniach. Musisz podać kolejność prac naprawczych w oszacowaniu. Lepiej rozbijać je etapami.
Na przykład zapisz nie „zmiana płci”, ale określ wszystkie etapy osobno (demontaż starej powłoki, jastrychu itp.).
Jeśli nie masz pojęcia, co działa na liście, skontaktuj się z firmą naprawczą. Pomogą w ocenie stanu przestrzeni życiowej i określeniu listy wymaganych prac.
Przykładowa lista prac malowanych etapami. Zdjęcie: journal.tinkoff.ru
zwykle dla wygody profesjonaliści grupują listy według rodzaju pracy: projekt, naprawa i wykończenie.
Ciężka praca
- demontaż starych wykończeń (płytki, podłogi, tapety itp.);
- wymiana okablowania elektrycznego, komunikacja hydrauliczna (rury, piony);
- wyrównanie ścian (płyta gipsowo-kartonowa lub podkład, szpachlówka, szlifowanie);
- usuwanie gruzu budowlanego.
Prace remontowo-wykończeniowe
- drobne wykończenie ścian (malarstwo, tapeta lub tynk dekoracyjny);
- wykończenie sufitu (rozciąganie, na zawiasach lub malowanie);
- wymiana okien i drzwi;
- podłogi (linoleum, płytki, parkiet itp.).
Określono ilość wymaganej pracy. Jeśli wybrałeś już firmę naprawczą, to wiesz, ile kosztują jej usługi. Teraz możesz oblicz koszt naprawy zgodnie z listą.
Lista materiałów budowlanych
Dopiero decydując się na listę niezbędnych prac, będziesz w stanie zrozumieć, jakie materiały budowlane i wykończeniowe oraz w jakiej ilości będą potrzebne do naprawy w Twoim mieszkaniu.
Oblicz koszt dla każdego rodzaju materiałów budowlanych, a także sumę dla listy materiałów. Profesjonaliści doradzają dodaj do tego 15-20% całkowitego kosztu na nieplanowane wydatki.
Jak dokonać oszacowania
Standard format kosztorysu remontu nieruchomości mieszkalnej to prosta tabela. Dane są wprowadzane do tabeli, która służy do obliczania kosztów zakupu materiałów budowlanych i zapłaty za pracę.
Jakie pozycje należy uwzględnić w budżecie?
Często do budżetowania użyj szablonów. Można je pobrać z dowolnej wyspecjalizowanej witryny. Może to być dokument Word, arkusz kalkulacyjny Excel lub arkusz kalkulacyjny Google.
Oszacowanie drobnej naprawy można wykonać w prostym edytorze. Zdjęcie: ks196.ru
Уwygodne sporządzenie kosztorysu w specjalnej aplikacji. Deweloperzy oferują wiele programów zarówno dla profesjonalistów, jak i początkujących. Ta opcja jest bardziej odpowiednia dla specjalistów, którzy regularnie i w dużych ilościach dokonują szacunków.
Jak samodzielnie wystawić kosztorys naprawy mieszkania, domu lub domku, sam zdecyduj. Wybór formatu dokumentu nie jest tak ważny. Ważne jest, aby oszacowanie zostało poprawnie obliczone i jest równie jasne dla klienta, jak i wykonawcy.
Jak sprawdzić oszacowanie
Jeśli naprawy w twoim mieszkaniu zostaną wykonane przez firmę remontowo-budowlaną, to również dokonają oszacowania. Ale nie ufaj nikomu bezwarunkowo. Wykonawca może przypadkowo lub celowo popełnić błędy, za które będziesz musiał zapłacić z własnej kieszeni.
Mogą to być błędne obliczenia, błędnie wskazane obszary, pominięta praca, identyczne pozycje. Aby sprawdzić wiarygodność oszacowania, będziesz musiał zaangażować zewnętrznego specjalistę lub samodzielnie przeprowadzić weryfikację.
Co musisz zrobić, aby sprawdzić oszacowanie
- Zamów wycenę w różnych firmach, od różnych specjalistów. Jeśli brygadzista popełni błąd, natychmiast zauważysz niespójności.
- Sprawdź listę prac, które zamawiasz u mechaników. Nie należy łączyć oddzielnych pozycji w jedno. Na przykład zamiast kilku operacji, takich jak: demontaż, jastrych, montaż parkietu, „układanie podłogi” nie należy pisać.
- Poszukaj duplikatów lub brakujących elementów. Pozbawiony skrupułów brygadzista może powielić obliczenia, aby kosztorys był droższy, i wpłacić różnicę w ostatecznej kwocie.
- Sprawdź swoje obliczenia. Porównaj obszar w oszacowaniu z pomiarami mistrza. Przelicz koszt poszczególnych prac i sum. Pomimo tego, że profesjonaliści zwykle dokonują szacunków w specjalistycznych programach, możliwe są błędy w obliczeniach.
Jeśli znajdziesz niespójności i błędy w wycenie remontu mieszkania, skontaktuj się ze specjalistą, który wykonał oszacowanie. Może, będzie mógł wyjaśnić, skąd takie liczby pochodzą.
Nowicjusze w przebudowie domu mogą mieć trudności ze sprawdzeniem szacunków. Rynek oferuje usługę „Sprawdzenie kosztorysu”. Skontaktuj się z firmą zewnętrzną, która przeliczy kosztorys naprawy Twojego mieszkania za opłatą.
Główne błędy w budżetowaniu
Decydujesz się samodzielnie oszacować naprawę mieszkania. Bez doświadczenia w takich sprawach po raz pierwszy trudno będzie ci wziąć pod uwagę wszystkie niuanse. Zidentyfikowani specjaliści kilka pozycji oszacowania, o których często zapominają początkujący w przebudowie mieszkania.
Z powodu nieuwzględnienia „drobiazgów” koszt wyceny może zauważalnie wzrosnąć. Zdjęcie: infourok.ru
Na co zwrócić uwagę przy tworzeniu budżetu
1. Komunikacja
Sprawdź w projekcie renowacji swojego domu: sprawdź, czy planowane jest przeniesienie wspólnej komunikacji domowej.
Jeśli w celu przeprowadzenia planowanych przeróbek potrzebne będzie np. przelanie pionów z ciepłą i zimną wodą, to w wycenie trzeba będzie uwzględnić usługi hydrauliczne.
Zgodnie z prawem tylko specjaliści firmy zarządzającej mają prawo angażować się w ogólną komunikację w domu.
2. Metry
Sprawdź żywotność liczników. Niektóre modele wodomierzy zimnej wody wymagają wymiany co 12 lat. Należy pamiętać, że kosztorys musi zawierać koszt urządzeń i instalacji wraz z weryfikacją.
Naprawa to dogodny czas na wymianę wadliwych lub nieopłacalnych urządzeń pomiarowych. Na przykład od dawna chciałeś umieścić dwutaryfowy licznik energii elektrycznej. Uwzględnij w kosztorysie koszty jego zakupu, montażu i weryfikacji.
3. Usuwanie gruzu budowlanego
Warto to przypomnieć odpady budowlane nie mogą być wyrzucane do zwykłych śmieci na podwórku. Dlatego, aby wywieźć śmieci w trakcie naprawy i po jej zakończeniu, będziesz musiał wynająć ciężarówkę.
Ważny niuans: kierowcy nie mogą ładować kontenera nad burtami, więc może być wymagana więcej niż jedna podróż samochodem. Przed rozpoczęciem naprawy dowiedz się, ile będzie kosztować wywóz śmieci w Twoim mieście.
Oczywiście trudno jest obliczyć dokładny koszt wywozu śmieci. Połóż na to co najmniej 15 000 rubli dodatkowych wydatków. Należy pamiętać, że koszt wywozu śmieci wzrośnie, jeśli w Twoim domu nie ma windy.
4. Dostawa i podnoszenie na podłogę
Zazwyczaj sklepy oferują dostawę materiałów budowlanych tylko do wejścia. Jeśli nie masz zespołu sympatycznych przyjaciół i krewnych, ty będziesz musiał wynająć przeprowadzki lub zapłacić dodatkowo za brygadę, aby podnieść towar.
Czy można zmienić kosztorys w przypadku wzrostu kosztów naprawy?
Nie ma takiego specjalisty, który mógłby obliczyć oszacowanie naprawy z dokładnością do najbliższego rubla. Po pierwsze, nikt nie jest odporny na rosnące ceny materiałów budowlanych, co wpływa na całkowity koszt wyceny. Możesz uwzględnij te zmiany w obliczeniach, wskazując ceny z marżą.
Po drugie, w trakcie naprawy mieszkania lub wiejskiej chaty obciążenie pracą może wzrosnąć. Na przykład nie planowałeś zmiany okablowania elektrycznego, ale podczas instalowania oświetlenia sufitowego okazało się, że jakość izolacji przewodów jest w opłakanym stanie.
Oblicz ilość pracy więcej niż to konieczne, aby mieć rezerwę środków na nieprzewidziane okoliczności. Lub dokonaj oddzielnego oszacowania wymiany okablowania elektrycznego. Najważniejsze, że zespół naprawczy i właściciel mieszkania z wyprzedzeniem koordynują wszystkie zmiany w kosztorysie.
