Przed zakupem mieszkania w nowym budynku kupujący często mają trudne pytanie: wziąć mieszkanie z wykończeniem czy bez? Przyjrzyjmy się wszystkim zaletom i wadom naprawy od dewelopera.
Jakie są rodzaje wykończeń od dewelopera
Kupujący otrzyma tylko gołe ściany lub, jak to zwykle mówi, „betonową skrzynkę”.
- Możesz stworzyć układ i opracować własny projekt od podstaw
- Wybierasz materiały wykończeniowe według własnego gustu i jakości, na jaką pozwoli budżet
- Brak wewnętrznych przegród, jastrychów podłogowych i komunikacji – będziesz musiał sam wykonać całą brudną robotę
- Przy wejściu przewodzą prąd tylko do panelu elektrycznego – potem sami
Różnica w cenie pomiędzy mieszkaniem bez wykończenia a opcją z wykończeniem od dewelopera to zazwyczaj 10-15%. Naprawy zrób to sam mogą kosztować kupujących kilka razy więcej. Ale wybór rozwiązania projektowego zależy od Ciebie.
2. Szorstkie wykończenie
Ten rodzaj wykończenia obejmuje już: instalację elektryczną, całą komunikację, drzwi wejściowe i przeszklenie wszystkich okien. Cała reszta spada na barki kupujących.
- Można dokonać podziału na strefy, lokalizacja wszystkich gniazd i komunikacji pozostaje w gestii właściciela
- Wszystkie naprawy muszą być wykonane samodzielnie.
- Sąsiedzi też będą mieli naprawy – a to hałas i brud w wejściu
Mieszkanie z wykończeniem wstępnym posiada już wylewkę. Z reguły sufit i ściany są wypoziomowane do malowania, a podłoga jest gotowa do układania laminatu, płytek lub parkietu.
- Oszczędność czasu i pieniędzy (do 30% budżetu) na naprawy
- Brak „trudnej pracy”, podczas gdy możesz wybrać opcje dekoracji ścian i podłóg
- Możliwość realizacji wielu pomysłów projektowych
- Brak hałaśliwych prac budowlanych w domu
- Przyjmując mieszkanie z wykończeniem White box ważne jest, aby nie przegapić pęknięć i nierówności na ścianach i podłogach – zepsują one ostateczną naprawę i wszystko będzie musiało zostać przerobione
Jakość takiego wykończenia zależy od dewelopera i klasy osiedla.
- Mieszkanie jest całkowicie gotowe do zamieszkania: klejone są tapety lub malowane ściany, układane są laminaty lub deski parkietowe, układane są płytki, bielony sufit, instalowane są grzejniki, prowadzona jest cała komunikacja w łazienkach
- Jeśli wszystko pasuje do jakości, kupujący nie musi inwestować dodatkowych środków i coś przerabiać
- Możliwe wady wykończenia od dewelopera
Jeśli coś Ci nie odpowiada, musisz poinformować dewelopera o wszystkich stwierdzonych uszkodzeniach przed podpisaniem aktu odbioru mieszkania, aby mógł je wyeliminować. W przeciwnym razie wszystkie błędy będą musiały zostać poprawione na własny koszt.
- Żadnego lotu dla fantazji
Z reguły doskonałe wykończenie programistów jest bardzo podobne i skromne pod względem funkcjonalności. Na przykład tylko 2 gniazdka w kuchni i 4 w pokoju. We współczesnych realiach, gdzie wszyscy mieszkańcy mają dużo sprzętu AGD i gadżetów, ta ilość po prostu nie wystarcza.
Sam wybierasz wszystkie materiały wykończeniowe i styl swojego mieszkania, a prace naprawcze mogą być przeprowadzone przez dewelopera lub biuro projektowe.
- Projekt może obejmować dobór mebli, oświetlenie oraz przebudowę zagospodarowania przestrzennego
- Po uzgodnieniu i opłaceniu całego projektu, w przyszłości nie będziesz już mógł go zmieniać ani wprowadzać poprawek.
- Cóż, to dość drogie.
Problemy wykończeniowe od dewelopera
Nie oznacza to, że na pewno będą w Twoim mieszkaniu. Ale mogą być, dlatego z góry ostrzegamy na co zwrócić uwagę przy przyjmowaniu mieszkania.
1. Ukryte wady
Gołym okiem znajdziesz drobne usterki i niedociągnięcia: obwisłe drzwi, niedziałające gniazda i tak dalej. Ale są rzeczy, które bardzo trudno zauważyć bez doświadczonych specjalistów: nierówne ściany i podłogi, małe pęknięcia w suficie, złej jakości rury w łazienkach i krzywe ramy okienne.
Teraz na rynku pojawiają się firmy, które mogą pomóc w sprawdzeniu i odebraniu mieszkania od dewelopera. Aby uchronić się przed ukrytymi wadami, możesz zwrócić się do profesjonalistów.
2. Cienkie drzwi
Drzwi wejściowe to Twoje bezpieczeństwo. W razie potrzeby zmień go na lepszy. I pamiętaj, aby zmienić zamki – klucze mogą być u pracowników, którzy wykonali prace naprawcze.
3. Gniazda i oświetlenie
Jeśli podczas gotowania używasz dużo sprzętu AGD i masz kilka mobilnych gadżetów, najprawdopodobniej będziesz musiał zwiększyć liczbę gniazdek w kuchni, sypialni i salonie. Ta sama historia z oświetleniem. Jeśli w mieszkaniu jest ciemno, kup kinkiety lub lampy podłogowe.
4. Izolacja akustyczna
Pozbawieni skrupułów programiści mogą na tym zaoszczędzić. Jeśli zdecydujesz się poprawić izolację akustyczną w mieszkaniu z gotową naprawą, będziesz musiał zmienić płytki, laminat i tapetę. To dość kosztowne przedsięwzięcie.
Więc z wykończeniem czy bez?
Nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Wybór należy zawsze do Ciebie. Ale aby zrobić to dobrze, rozważ główne punkty.
Cena
Mieszkanie z wykończeniem (dowolnego rodzaju) będzie droższe, ale jednocześnie bardziej opłacalne. Koszt wykończenia jest już wliczony w kredyt hipoteczny, a wysokość miesięcznej raty nie będzie się zbytnio różnić od tej, gdyby mieszkanie było bez wykończenia. Dlatego najczęściej mieszkanie z wykończeniem kupują młode rodziny z dziećmi.
Oszczędność czasu i nerwów
Możesz samodzielnie wykonywać naprawy (dokończyć i ponawiać) bez końca. Wykończenie od dewelopera ma ściśle ustalone i z góry ustalone terminy, w których musi zostać zakończone.
Jakość
Deweloperzy rzadko wykonują luksusowe wykończenia, należy to natychmiast zrozumieć. Z reguły prezentowany jest w dwóch kolorach do wyboru: jasnym i ciemnym. Wygląda to dość prosto, ale przy takiej naprawie możesz od razu wprowadzić się i żyć.
Przeznaczenie
Być może jest to największy minus mieszkania z dekoracją. Kupując mieszkanie z gołymi ścianami, możesz zaplanować swoją przestrzeń jeszcze przed rozpoczęciem remontu. Przy gotowych wykończeniach nie jest to możliwe. Będziemy musieli zadowolić się tym, co wymyślił programista. Lub przerób wszystko.
I ostatni
Jeśli twój wybór jest na korzyść naprawy od dewelopera, dokładnie przestudiuj, co jest powiedziane w umowie o wykańczaniu. I dopiero gdy wszystko będzie dla ciebie jasne, podpisz dokumenty.
Kupujemy mieszkanie z wykończeniem: czy gra jest warta świeczki?
Po wybraniu dewelopera i konkretnego projektu, nabywca nowego budynku znajduje się na kolejnym rozstaju dróg: w jakim stanie powinien wziąć mieszkanie? Czym różnią się poszczególne opcje, ile będą kosztować i co zawierają w nich programiści z Petersburga?
Skromny i czysty
Mieszkanie od dewelopera można kupić bez wykończenia lub z różnymi przeróbkami: surowe, wstępne i wykończeniowe. Niektórzy programiści oferują nawet opcje pod klucz – nowe mieszkanie z doskonałym wykończeniem, w którym są już zainstalowane meble i sprzęt AGD.
Zazwyczaj obróbka zgrubna dodaje około 3% do kosztów, obróbka wstępna – około 8%, drobna – około 12%. Tak więc, jeśli niedrogie mieszkanie w nowym budynku na granicy Petersburga i regionu kosztuje 4 miliony rubli, za dobre wykończenie trzeba będzie zapłacić około 500 tysięcy rubli więcej.
Najczęściej za te pieniądze kupujący otrzymuje najprostszy zestaw opcji: niedrogie drzwi i laminat, ściany pomalowane w neutralnych kolorach, prostą instalację wodno-kanalizacyjną i duże dyskretne płytki w łazience.
Ta opcja wykończenia jest bardzo popularna wśród tych, którzy planują wynająć mieszkanie: idealna jest uniwersalna opcja renowacji – z jasnym lub chwytliwym wzornictwem, łatwo ją przeoczyć. Dodatkowo kupujący sam pozbywa się kłopotów z doborem pracowników, kontrolą jakości i koniecznością sprawdzania dotrzymania terminów naprawy.
Kolejnym argumentem przemawiającym za doskonałym wykończeniem jest kurczenie się domu. Nie jest konieczne pojawienie się pęknięć i innych widocznych wad, ale jeśli tak się stanie, tania naprawa od dewelopera nie będzie tak żałosna, jak dopiero co zakończona własna naprawa, w którą zainwestowano dużo pieniędzy i wysiłku.
Co dziwne, bardzo często na zakup nowego mieszkania na kredyt decydują się osoby, które kupują swój pierwszy dom na kredyt: młode rodziny, a także przyjezdni z innych regionów.
Faktem jest, że kupując mieszkanie z wykończeniem, koszt wykończenia jest wliczony w koszt mieszkania i kredytu hipotecznego. Kupujący nie muszą wydawać dodatkowych pieniędzy na naprawy, a koszt wykończenia jest nieznacznie odzwierciedlony w wysokości miesięcznej raty.
„Kupujący w segmencie masowym nie mają dużych środków na dalsze remonty po przeprowadzce do nowego mieszkania. Często mieszkanie jest kupowane za ostatnie pieniądze – cały dochód idzie na spłatę kredytu hipotecznego. Dla tych nabywców ważny jest sam fakt zakupu domu, a nie jakość naprawy czy jej element konstrukcyjny.”
Roman Stroilov, dyrektor ds. rozwoju, partner rynku nieruchomości M2Market
Napraw według własnych upodobań
Niemniej jednak, według centrum analitycznego „M2Market”, dobrze wykończone mieszkania zajmują tylko 35% całkowitej podaży w Petersburgu.
Sprzedaje się co piąte mieszkanie w budowie z wstępnym wykończeniem . Jest to wygodna opcja dla tych, którzy nie chcą angażować się w poważne naprawy, ale wolą zachować wybór laminatu, tapety i innych elementów stylistycznych. W porównaniu z ubiegłym rokiem udział tej podaży zmniejszył się z 25% w styczniu 2019 r. do 20% w styczniu 2020 r.
Prawie połowa propozycji – 45% – to mieszkania w budowie lub bez wykończenia lub częściej z chropowatym wykończeniem. Mieszkania w tym stanie cieszą się popularnością od wielu lat – pozwalają kupującemu dokonywać napraw wyłącznie według własnych upodobań. Jednak to w domach z taką propozycją mieszkańcy narzekają na wieloletnie głośne remonty sąsiadów i niedziałające od lat windy osobowe.
Z surowym wykończeniem sprzedaje się nie tylko wiele mieszkań na rynek masowy, ale prawie wszystkie mieszkania wyższych klas: kupujący, który ma środki, zwykle nie zgadza się na gotowe standardowe rozwiązania.
To właśnie na początkowym etapie wykończenia wdraża wszystkie potrzebne mu opcje wbudowane: ogrzewanie podłogowe, systemy wentylacji i sprzątania, „inteligentny” dom itp.
„Mieszkania na rynku masowym w większości przypadków sprzedawane są z wykończeniem drobnym lub przed wykończeniem (ponad 60% oferty). W projektach segmentów drogich (klasa premium i elite) udział mieszkań z wykończeniem zajmuje nie więcej niż jedną trzecią wszystkich istniejących opcji, natomiast udział mieszkań bez wykończenia lub z przeciągiem to pozostałe 2/3 (co najmniej 65%). Wynika to z faktu, że docelowa grupa docelowa takich projektów dysponuje środkami na indywidualne naprawy, w których nabywcy realizują wszystkie swoje zachcianki planistyczne i projektowe.”
Roman Stroilov, dyrektor ds. rozwoju, partner rynku nieruchomości M2Market
Łatwo wysiąść
Zdaniem ekspertów, podaż mieszkań z doskonałym wykończeniem będzie rosła. Niewykluczone, że wzrośnie również udział takich mieszkań w całkowitym wolumenie. Najszybciej dziś demontowane są przynajmniej mieszkania o doskonałym wykończeniu.
„Popularność ofert deweloperów zależy przede wszystkim od stosunku ceny do jakości, a nie od rodzaju wykończeń. Teraz zdecydowana większość głównych graczy na rynku z konieczności ma w swoim portfolio doskonałe wykończenie jako główny rodzaj wykończenia lub jako jedną z kilku opcji, podkreśla Roman Stroilov. „Jeśli mówimy o zapotrzebowaniu na jakiś rodzaj wykończenia, to wykończenie będzie na pierwszym miejscu”.
Popularne za granicą opcje pod klucz lub doskonałe wykończenie z gotową kuchnią są nadal bardzo rzadkie na rosyjskim rynku nowych budynków, w tym na rynku w Petersburgu.
Szacowany “M2Market” , oferty z wyposażeniem znajdują się niekiedy w segmencie rynku masowego, ale stanowią nie więcej niż 1% rynku (stwierdzenie to dotyczy zarówno minionego roku, jak i początku).
Opcja, która pozwala zamawiać wykończenia w różnych przedziałach cenowych przy zakupie domu, nie stała się jeszcze powszechna w Petersburgu – tańsza dla tych, którzy chcą zaoszczędzić pieniądze, i droższa dla tych, którzy wolą „nie jak sąsiad”. Takie podejście bardzo komplikuje życie deweloperom i na razie nie uwzględniają go w swoich propozycjach.
