Mieszkanie do wynajęcia: jakiego rodzaju naprawa jest potrzebna
Do tej pory wynajem mieszkania jest być może jednym z nielicznych źródeł uzyskania stabilnego dochodu pasywnego (a czasem podstawowego). Jednak przy całej swojej atrakcyjności istnieje ważny niuans, którego nie można ominąć. Mianowicie jak zrobić remont w tej obudowie, żeby z jednej strony dało się wynająć powierzchnię w dobrej cenie, a z drugiej, żeby później nie trzeba było jej kilkakrotnie przerabiać rok? Domofond.ru postanowił przyjrzeć się sytuacji i skierował te pytania do ekspertów.
Uniwersalna rada
Ważne jest, aby zrozumieć, że nie wykonujesz napraw w takim mieszkaniu dla siebie. Więc nie musisz wydawać na to bajecznych pieniędzy. Nie zawsze takie aspiracje przynoszą większe korzyści. Nie kieruj się również swoimi preferencjami. Lepiej wybrać styl, który lubi większość ludzi.
„Weźmy jako przykład wnętrza większości dobrych hoteli: delikatne, neutralne kolory, prosty i zwięzły design, przytulne oświetlenie. Często mieszkanie na wynajem przygotowywane jest według zasady rezydualnej, ale osoby zajmujące się zawodowo wynajmem rozumieją, że atrakcyjność inwestycyjna dobrze zaprojektowanego wnętrza jest znacznie wyższa. Jasne, przestronne i czyste wnętrze będzie prezentowało się reprezentacyjnie. Nawiasem mówiąc, w wielu przypadkach warto zacząć od sprzątania pomieszczenia. Ponieważ bałagan przede wszystkim psuje ogólne wrażenie mieszkania, ”poleca kierownik pracowni wnętrz NW Lidiya Bolshakova.
Zdjęcie dzięki uprzejmości NW-studio wnętrz
Na czym nie możesz zaoszczędzić
Bez względu na to, jakie mieszkanie planujesz wynająć (w nowym budynku lub na drugorzędnym zasobie mieszkaniowym), zadbaj o jakość surowego wykończenia i mediów. Jeśli występują problemy z okablowaniem elektrycznym, kanalizacją i zaopatrzeniem w wodę, hydroizolacją, należy je natychmiast rozwiązać. „Po pierwsze, w ten sposób zmniejszasz ryzyko zepsucia nowego wykończenia. A po drugie, utrzymuj dobre relacje z sąsiadami i najemcami” – mówi Stylistka Leroy Merlin Alyona Weiner.
Ta sama zasada dotyczy kanalizacji. Ciągle przeciekająca toaleta może nie tylko powodować nieszczelności w mieszkaniu od dołu, ale także powodować wzrost opłat za zimną wodę. Jednak wielu potencjalnych najemców zwraca uwagę na wygląd. Nikogo nie zadowalają stare plamy na powierzchni zlewu czy jego rozklekotany postument. Dlatego jeśli czyszczenie starej instalacji wodociągowej nie pomoże, zaopatrz się w nową. Nie goń za taniością: zamiast plastikowych palet lub akrylowych wanien i pryszniców lepiej od razu zainwestować w niedrogą, ale żeliwną wannę, która przetrwa dłużej niż rok.
Materiały dekoracyjne
Ogólnie rzecz biorąc, na dobrym wykończeniu możesz zaoszczędzić. Musisz jednak robić to mądrze. Tak więc, jako wykładzinę podłogową, wybierz materiał, który jest odporny na ścieranie, a jednocześnie toleruje czyszczenie na mokro.
„Linoleum w przystępnej cenie doskonale nadaje się do kuchni, którą można łatwo ułożyć na dowolnej płaskiej powierzchni. Co więcej, opcji z dekorem drewnianym nie można odróżnić od laminatu. Płytki PCV nadają się do łazienki. Ten materiał nie boi się wody i jest łatwiejszy w montażu niż laminat. A w salonie i sypialni stary parkiet lub laminat można schować pod nową wykładziną. W hipermarketach sieciowych zostanie on bezpłatnie odcięty i przycięty do rozmiaru Twojego pokoju ”- komentuje Ilya Chkheidze, ekspert sieci hipermarketów do napraw i domków letniskowych OBI.
Płytka w łazience, jeśli nie ma wiórów i pęknięć, nie może być aktualizowana. Aby nadać mu przyzwoity wygląd, wystarczy wymienić fugę. Możesz użyć fugi, aby dopasować płytkę lub bawić się kolorem i nabrać kontrastowego odcienia – będzie wyglądać nowocześnie i efektownie.
Jeśli chodzi o sufit, warto albo wybielić istniejący, albo użyć rozciągliwego. Ten ostatni jest wygodny pod względem instalacji, wygląda stylowo i nie wymaga specjalnych inwestycji finansowych.
Do dekoracji ścian, zwłaszcza przy samonaprawie, lepiej wybrać tapetę winylową lub flizelinową bez wybierania wzoru. Mogą to być dowolne abstrakcyjne wzory, drobne wzory lub klasyczne tekstury, takie jak matowanie, tkanina, szpachlówka, kontynuuje Ilya Chkheidze. Po pierwsze, będziesz potrzebował mniej materiału – nie będziesz musiał dopasowywać tapety według wzoru – zaoszczędzisz od 1 do 1,5 metra z każdej rolki. Po drugie, takie tapety są łatwiejsze do klejenia, a spoiny nie będą tak zauważalne, nawet jeśli jesteś początkującym. Ponadto zwykła tapeta będzie doskonałym tłem i podstawą do stworzenia wnętrza w dowolnym stylu.
Powszechne nieporozumienie
W przypadku dekoracji ścian budżetowych wielu projektantów zaleca pozostawienie ich na etapie „do malowania”. Jednak według Evgenia Ivlieva, założycielka marki, kierownik i główny projektant warsztatu IvE-interior, nie zawsze jest to wygodne. Początkowo powierzchnie muszą być idealnie wyrównane, aby nie wyglądały na niedbale. To dodatkowa inwestycja w prace budowlane. Dodatkowo musisz wziąć wysokiej jakości farbę, a także nie jest tania. I ostatni moment – z góry wszystkie ściany „do malowania” należy pokryć lakierem ochronnym, aby później można było przeprowadzić czyszczenie na mokro. „Ale ta metoda ma przewagę. Obecnie w projektowaniu techniki w stylu loftu są dość powszechne. Dlatego przygotowując ściany do malowania można stworzyć efekt tynku, gdy ściany nie są idealnie wyrównane, ale zachowują pewną chropowatość, a nawet mają na sobie ślady szpachli. A jeśli pokryjesz je farbą na wierzchu, efekt będzie niesamowity. Inwestycje są przynajmniej ”- dodaje ekspert.
Zdjęcie dzięki uprzejmości studia projektowego IvE-interior full cycle
Meble
Jeśli nasi eksperci zgodzili się co do poprzednich punktów, to w kolumnie „meble” podzielono zalecenia. Tak więc Lidia Bolshakova radzi szukać mebli szafkowych, w tym zestawów kuchennych, na przykład w Avito, gdzie istnieją dobre opcje budżetowe, a ponadto prezentowana jest szeroka gama urządzeń gospodarstwa domowego, których obecność jest zawsze mile widziana w wynajmowanym apartament. Evgenia Ivlieva poleca przyjrzeć się drobnym produkcjom, które oferują dobrą cenę ze względu na niepromowaną markę i brak dopłat za wynajem salonu, biura z managerami itp. Również jej zdaniem najlepiej kupować meble z MDF, ponieważ płyta wiórowa lub folia PVC szybko się odklejają i pękają (przy częstym używaniu takich przedmiotów wytrzyma 2-3 lata). A niektórzy projektanci zwracają uwagę na sofy, stoły, fotele i krzesła z restauracji. Można je kupić na wyprzedażach garażowych, które nie są tak trudne do znalezienia na Instagramie.
Często w mieszkaniu pozostają meble poprzednich właścicieli. Tutaj możesz kierować się następującą zasadą: jeśli przedmioty wewnętrzne mają przyzwoity wygląd, są mocne i zaprojektowane w tym samym stylu, można je pozostawić. W przeciwnym razie lepiej nie forsować wynajmowanego terenu śmieciami, gdyż atrakcyjność „babci” dobytku jest wątpliwa. Tak, a czynsz w tym przypadku na pewno będzie musiał zostać obniżony. Dlatego, aby zarobić na mieszkaniu i zainteresować więcej potencjalnych najemców, lepiej kupować stosunkowo niedrogie nowe meble w znanych sieciach handlowych.
oświetlenie
Często oglądanie mieszkań odbywa się wieczorami, kiedy ludzie wracają z pracy. Dlatego już na tym etapie warto pomyśleć o opcjach oświetlenia, bo trzeba będzie zapalić światło, aby pokazać wnętrze. Jak zauważa Lidia Bolshakova, kinkiety, lampy podłogowe, lampy stołowe zawsze prezentują się korzystnie. Te ostatnie są również dobre, ponieważ można je postawić niemal wszędzie.
Naprawa i wystrój w wynajętym mieszkaniu może być absolutnie wszystkim. Pamiętaj jednak, że bez względu na to, w jaki sposób dążysz do osiągnięcia komfortu lub pokazania wszystkich zalet mieszkania, zostaw przestrzeń na kreatywność samemu najemcy. W końcu człowiek powinien zobaczyć, że w tym mieszkaniu na przykład może powiesić zdjęcia rodzinne, a także jest wystarczająco dużo miejsca do przechowywania swoich rzeczy.
Nie przegap:
Artykuły nie stanowią porady prawnej. Wszelkie rekomendacje są prywatną opinią autorów i zaproszonych ekspertów.
Jak: Wyremontować tymczasowe (i nie ostatnie) mieszkanie
„Pożyjmy kilka lat i przenieśmy się do innego mieszkania”. Świetny! Ale najpierw odpowiednio napraw prąd
Stały współpracownik Houzz. Projektant wnętrz, nauczyciel w Akademickiej Szkole Projektowania, szef grupy kreatywnej „Ocóbinka”, współzałożyciel sklepu internetowego „Art-shop „Ocóbinka”
Wszystkie wnioski zawarte w tym artykule oparte są na moim doświadczeniu jako projektanta wnętrz. Dość często muszę wykonywać projekty mieszkań z myślą o ich odsprzedaży w dającej się przewidzieć przyszłości. A to znacznie zmienia podejście zarówno do decyzji planistycznych, jak i doboru materiałów. Powiem ci dokładnie, jak zwiększyć „sprzedaż” właściwości mieszkania za pomocą napraw, jeśli planujesz sprzedać je za kilka lat.
Zacznę od powszechnych nieporozumień.
Błędne przekonanie 1: to mieszkanie? – tymczasowy
Nie ma nic bardziej trwałego niż tymczasowe. Trzeźwo oceń swoje realne szanse na przeprowadzkę do nowszego/większego/lepiej zlokalizowanego mieszkania. Czy przeceniasz zwięzłość tego okresu? Czasami ludzie myślą, że za pięć lat będą mieszkać w „domu za trzy ruble”, prywatnym lub za granicą. A życie rozwija się w taki sposób, że po 15 latach wszyscy pozostają w tym samym mieszkaniu.
Fakt: Mieszkanie powinno być wygodne do życia co najmniej rok, co najmniej 10 lat. Abyś nie musiał znosić niedogodności związanych z oszczędnościami na naprawach.
Na zdjęciu: właściciel będzie mieszkał w tym mieszkaniu jeszcze przez trzy lata, a potem rodzina planuje go wynająć. Czytaj więcej w artykule „Mieszkanie tymczasowe dla najmłodszego syna”
Błędne przekonanie 2: naprawy są zawsze długie i drogie (może, no cóż?)
Spotkałem się z przekonaniem, że normalny remont (praca, materiały i meble) jest wręcz zobowiązany do kosztowania 50% ceny mieszkania. Tak się oczywiście dzieje. Ale najczęściej albo gospodarze są niesamowitymi perfekcjonistami (mogą zaakceptować tylko najlepszych), albo praca jest źle zaplanowana.
Jeśli podchodzisz do naprawy jak do projektu biznesowego: kontroli procesów, zakupu materiałów na wyprzedażach lub promocjach, możesz dużo zaoszczędzić.
Porady: Planuj procesy, oblicz budżet tak szczegółowo, jak robią to projektanci wnętrz. Powiedzmy, że mieszkanie na powyższym zdjęciu zostało wyremontowane w ciągu dwóch miesięcy. Co więcej, gospodyni (sama architekt) również uważa to za tymczasowe i planuje wkrótce przeprowadzkę.
Na zdjęciu: mieszkanie na Twerskiej, które zostało całkowicie przekształcone w ciągu jednego (!) tygodnia. Projektantka projektu Polina Anikeeva specjalizuje się w takim super szybkim makijażu wnętrz – żądana usługa za mieszkanie na wynajem lub w przeddzień odsprzedaży
O PROJEKCIE ZE ZDJĘCIEM…
Przed i po: remont mieszkania w 7 dni jest możliwy
Błędne przekonanie 3: remont podniesie wartość mieszkania
Patrząc na jaką naprawę oczywiście. Z punktu widzenia wtórnego rynku nieruchomości remonty nie są ani pierwszym, ani nawet dziesiątym najważniejszym czynnikiem. Różnica w cenie między mieszkaniem z kosztownym remontem projektanta a „zabitym” obiektem, równo położonym na mapie miasta, nie wynosi nawet 20%.
Co więcej, wręcz przeciwnie, zbyt dobra naprawa może odstraszyć kupującego: często ludzie szukają mieszkań „babci”, aby nie przepłacać za wykończenie.
Czy warto więc zrobić naprawy przed sprzedażą mieszkania? Spójrz na stan domu. Mieszkanie nie powinno być obrzydliwe – to jest najważniejsze. Przygotowanie przed sprzedażą można sprowadzić do gruntownego czyszczenia. Jeśli pokój brzydko pachnie, bardzo trudno będzie sprzedać mieszkanie (nawet z naprawami).
- Jak przygotować mieszkanie przed sprzedażą lub wynajmem
Naprawa z myślą o odsprzedaży: co wziąć pod uwagę
Od przebudowy – zrezygnuj
Przebudowa to dość głębokie ponowne wyposażenie przestrzeni „dla siebie”. To dużo kosztuje i zajmuje dużo czasu. Obiekt traktujemy jako tymczasowy, więc nie ma sensu przepłacać. Tak, łatwiej będzie sprzedać mieszkanie o standardowym układzie. Kupujący, jeśli chce, sam przełoży to, jak uzna za stosowne.
Sieci inżynieryjne – nie przerabiaj
Jeśli deweloper okazał się tak hojny, że ułożył komunikację w twoim mieszkaniu, a nie tylko dawał wejścia sieciowe, skorzystaj z tego daru i nie zaczynaj wszystkiego od nowa. Wnioski „Dla siebie” na kinkiet ze ściany nad sofą wyciągnie właściciel mieszkania.
Sufit – farba
Poważnie, nie musisz robić płyt gipsowo-kartonowych ani rozciągać kaskad na kilku poziomach – remont mieszkania na sprzedaż powinien być prosty. Oczywiste jest, że nie zawsze można zamaskować defekty warstwą tynku (i będziesz musiał obszyć płytą kartonowo-gipsową), to inna sprawa. Ale jeśli celem jest udekorowanie sufitu wielopoziomową konstrukcją płyt kartonowo-gipsowych, lepiej tego nie robić. Być może teraz chichoczesz, mówiąc „nikt już nie robi takich sufitów” – niestety, ach.
Ściany – wyrównuj selektywnie
Geometrycznie idealne piony ścian radzę wyświetlać tylko tam, gdzie planujesz montować meble (kuchnia, szafa koniec). Na pozostałych ścianach wyrównanie może być wizualne.
Tapeta – Kup właściwe
Im bardziej masywna ich faktura, tym większe prawdopodobieństwo, że wystarczy im szorstkie wyrównanie tynkiem startowym (nie jest konieczne uzyskanie idealnej gładkości). Bierzemy tapetę szafkową o dużej fakturze. I sprawdź, czy są elastyczne. Faktem jest, że powłoka polimerowa nałożona na powierzchnię jest sama w sobie dość delikatna. A za pięć lat cała tekstura ściany zostanie pokryta bruzdami ze pazurów kota, uderzeniami mebli i innymi wpływami mechanicznymi. Prosty test – wciśnij gwóźdź w fakturę tapety: jeśli pozostanie ślad, nie pasują ci.
Fakt: Idealnie, jeśli materiały są łatwe do odtworzenia lub umycia – zaoszczędzisz na przedsprzedażowych „kosmetykach”. Na przykład do odmalowania wystarczy nawet tynk, nawet tapeta do malowania: za pięć lat farba będzie „zmęczona”, zwłaszcza jeśli w domu są zwierzęta i dzieci.
Nawet pięć lat to wystarczająco długi czas, aby materiały (takie jak laminat) się zużyły. Ale masywną deskę można wielokrotnie szlifować. A przy sprzedaży przedstaw to jako atut mieszkania. Doskonałą opcją jest ta sama kamionka porcelanowa i zmywalna tapeta: dokładne czyszczenie pozwala szybko przywrócić ich powierzchnie. Nawet nie pomyślisz o tym, czy przed sprzedażą mieszkania konieczne jest wykonanie napraw.
Pomysł na zdjęcie: Można malować nie tylko równomiernie otynkowane (wypoziomowane) ściany, ale także cegły, pustaki, a nawet beton ze śladami szalunku – to nawet modne. Najważniejsze jest, aby wybrać wyrazisty, przyjemny dla oka odcień, tak jak zrobili to projektanci tego wnętrza.
Hydraulika i instalacja – niedrogie
Wszystko, czego nie zabierasz ze sobą (muszla klozetowa, wanna, komplet kuchenny na zamówienie) musisz kupić w jak najbardziej przystępnych cenach, aby później nie było żal wyjeżdżać. Dodatkowo cały ten sprzęt powinien być uniwersalny, aby pasował do każdej osoby – coś takiego umieszcza się w hotelach.
Ta sama zasada dotyczy armatury i instalacji elektrycznych. Nienazwane gniazdo z Turcji działa tak samo dobrze jak hiszpańskie. Za cenę niektórych ramek można kupić tureckie lub chińskie odpowiedniki na cały pokój. Białe ramki są tańsze niż kolorowe.
Najbardziej budżetowe baterie ze średniej kategorii cenowej zwykle radzą sobie z tym zadaniem. A wszyscy znani producenci hydrauliki w składzie zawsze mają ekonomiczną opcję – wysokiej jakości, ale bez dodatków w projektowaniu.
Porady: Wyłącz swój perfekcjonizm. Nie musisz doprowadzać tej przestrzeni życiowej do perfekcji. Musisz tylko sprawić, by było wystarczająco znośne i wygodne. Pamiętasz, rozmawialiśmy o przyzwyczajeniu we wnętrzu? Minie 21 dni, a nie zauważysz końca, stanie się znajomy.
Dekorujemy myślami o wyprzedaży
Przejdźmy teraz do aspektów wizualnych. Jak wiemy, projektowanie to zawsze rozwiązanie konkretnego problemu. Nasze zadanie – od remontu mieszkania przed sprzedażą – w “podanym” są trzy wymagane parametry.
1. Pokój powinien być wygodny i przytulny dla obecnych właścicieli.
2. Konieczna jest minimalizacja kosztów, ponieważ inwestycje w wykończenie nie zwracają się przy sprzedaży.
3. Konieczne jest, aby wnętrze „sprzedało się”, aby samo mieszkanie pomagało się sprzedać, gdy jest potrzebne.
Aby rozwiązać ten problem, warto przestrzegać następujących zasad:
Styl – zwięzły
W tym przypadku minimalizm będzie pod każdym względem: zarówno finansowym, jak i projektowym, bez względu na to, jak banalnie to zabrzmi. Sekret jest prosty: proste tekstury i kształty wyglądają przyzwoicie nawet przy użyciu najtańszych materiałów. Ale “barok gospodarczy” najprawdopodobniej będzie wyglądał śmiesznie. Kluczowa zasada: im prostsze wykończenie, tym mniej uwagi przywiązuje się do taniości materiałów. Bardzo ważne jest również unikanie „złożonej plastyczności” powierzchni, uzyskiwanej z powodu nadmiaru płyt kartonowo-gipsowych. Żałośnie prezentują się wielokondygnacyjne sufity, łuki i inne ozdobniki w ekonomicznym wnętrzu.
Klosze – jasne
Pomagają również ukryć wady i wady, takie jak „zaśmiecone” ściany. Jeśli mówimy o małym mieszkaniu (a najczęściej kupuje się je na szybką sprzedaż), dzięki jasnym ścianom można stworzyć dla siebie komfortową atmosferę, a także uatrakcyjnić wnętrze dla kupującego w przyszłości.
Kopiuj-Payst
Jeśli zdecydujesz się pozostać przy minimalizmie, ważne jest, aby podążać za nim w każdym szczególe. Na przykład w postaci drzwi wewnętrznych, wzoru płytek w łazience, rozwiązania sufitowego w pokojach, lamp itp. To samo dotyczy kolorystyki: trzeba celowo dobierać wszystkie rodzaje wykończeń w kilku wybranych kolorach. Na przykład biały i czerwony. Beż i kawa.
Oprawy – proste
Pamiętasz to uczucie, kiedy wchodzisz do sklepu z żyrandolami, podnosisz głowę i zaczyna wirować od różnorodności i kolorowych form? Więc to wszystko nie jest konieczne w naszym mieszkaniu ekonomicznym.
Tania lampa z plastikowym dekorem będzie wyglądać szczególnie żałośnie i nada wnętrzu poczucie taniości. Nasz wybór to proste kształty i dyskretna kolorystyka oraz we wszystkich pomieszczeniach. A jeśli budżet na to pozwala – sprytne, jeśli nie – zwykłe panele LED, które można zamówić z Chin po 30 dolarów za sztukę.
Na zdjęciu: zwięzła lampa sufitowa LED Xiaomi Yeelight Smart, w kształcie „pigułki” w metalowej ramie, zdobyła wiele nagród za wyjątkowy design, w tym prestiżową nagrodę Red Dot Design Award 2017
Meble, które odbierasz, są dobre?
A teraz mała sztuczka: dobre designerskie wnętrze „zabiera” widza detalami i dodatkami. Dlatego wszystkie meble, które mogą z Tobą wychodzić z mieszkania, powinny być dobre, wysokiej jakości i estetyczne – nie tylko przydadzą Ci się w przyszłości, ale także pomogą sprzedać mieszkanie. Kupujący patrząc na przyszłe mieszkanie zawsze zwraca uwagę na wnętrze, chociaż rozumie, że cena nie obejmuje mebli. Ale jeśli wnętrze wygląda korzystnie, poprawia wrażenie domu.
Najprostsze meble, które pozostaną
Przede wszystkim dotyczy zestawu kuchennego. Powinien być prosty, praktyczny i wygodny. Złym pomysłem jest kupowanie standardowej kuchni w nadziei, że zabierzesz ją ze sobą. Będziesz cierpieć z nią przez wszystkie lata w tym mieszkaniu, a potem nawet nie będziesz chciał myśleć o wciągnięciu jej do następnego. Dlatego upewnij się, że wykonasz kuchnię na wymiar: optymalnie dopasuje się do istniejącej geometrii pomieszczenia, będzie regulowana na wysokość. Ale wybierz prostsze materiały: błyszczące lub półpołyskowe emaliowane fasady. Jeśli budżet jest bardzo ograniczony, odpowiednie jest również laminowanie folią PVC.
Dzieła sztuki na ścianach
Jeśli kiedykolwiek byłeś w mieszkaniu, którego ściany ozdobione są dziełami sztuki współczesnej, naga, pusta ściana wyda Ci się najbardziej nudnym i nieatrakcyjnym zjawiskiem na świecie. Żyjemy w kraju, w którym można dostać obrazy, fotografie, różne dekoracje i dodatki w bardzo przystępnych cenach. Dlatego nawet jeśli zamierzasz mieszkać w mieszkaniu tylko rok, zadbaj o wizualne urozmaicenie ścian i wnieś odrobinę sztuki.
