Naprawa w sąsiednim mieszkaniu to prawie większa katastrofa niż we własnym. Przynajmniej z tego powodu, że nie można go tylko „dokończyć”, ale także „zatrzymać”. A jeśli wszystko jest mniej lub bardziej określone z wpływem hałasu na innych (naruszenie prawa o milczeniu jest powstrzymywane przez wezwanie policji), to w przypadku nielegalnej przebudowy sytuacja jest bardziej skomplikowana.
„Wspaniały” sąsiad
Jeśli mówimy po prostu o tym, że sąsiad nie zarejestrował przebudowy, to nie jest tak źle. W tym przypadku tylko on sam będzie „ofiarą”: prędzej czy później nadal będzie musiał sporządzać dokumenty zgodnie z prawem. W napiętych terminach mieszkanie będzie musiało zostać uporządkowane, a nawet grzywna musi zostać zapłacona (zgodnie z art. 7. 21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych (część 2) od 2 tysięcy rubli).
Ale gdy w mieszkaniu zostaną wprowadzone zmiany, które są zabronione z technicznego punktu widzenia, sprawa może przerodzić się w katastrofalne konsekwencje dla mieszkańców innych mieszkań. Przykładów jest mnóstwo. Nie tak dawno prasa donosiła o przesiedleniu całej sieni wejściowej do jednego z domów stolicy północnej, ponieważ w budynku zawaliły się podłogi i popękały ściany. Jednym z powodów jest wyburzenie ściany nośnej w pomieszczeniu na parterze. A w regionie Tambowa główną wersją dotyczącą zawalenia się balkonów w domu, który ma nie więcej niż 30 lat, była rozbudowa otworów drzwi balkonowych.
Moskiewska Inspekcja Mieszkaniowa ujawniła niemal ciekawy przypadek: właściciel mieszkania na 16. piętrze zainstalował prysznice i toalety na balkonach, przekształcając mieszkanie w mini-hotel.
Nieszczelności spowodowane przenoszeniem tzw. „mokrych stref” do pomieszczeń, zapadaniem się sufitu, pękaniem ścian, zablokowanymi przestrzeniami wentylacyjnymi – lista jest długa. „Kto jest winny” w tym przypadku jest jasne. Jednak dla osoby, która ma pecha z sąsiadem, o wiele ważniejsze jest zrozumienie „co robić”.
algorytm
Podejrzewałeś więc, że działająca wiertarka udarowa w sąsiedztwie obiecuje nie tylko ból głowy spowodowany hałasem, ale także stanowi prawdziwe niebezpieczeństwo. Oczywiście pierwszą rzeczą do zrobienia jest zebranie informacji – udaj się z przyjacielską wizytą do sąsiadów. Całkiem możliwe, że historia właściciela mieszkania lub jego pracowników przekona Cię, że przebudowy nie ma. Lub jest, ale całkowicie legalny i bezpieczny.
Jednak drzwi mogą się dla ciebie nie otworzyć.
Jedyne, co można zrobić w ramach „wizyty dyplomatycznej”, to zadzwonić do drzwi i poprosić o wpuszczenie, ponieważ rosyjskie prawo przewiduje zasadę nienaruszalności mieszkania. Wymóg wynajęcia lokalu, którego właścicielem nie jest osoba, jest uważany za nielegalny. W przypadku podejrzenia popełnienia przestępstwa prawo do tego mają jedynie komendant rejonowy oraz przedstawiciele WIT, a także policjanci.
W przypadku podejrzeń i braku kontaktu sąsiada, prawnicy powinni zwrócić się do sądu lub organów ścigania o ochronę swoich praw.
Konieczne jest złożenie pozwu do sądu o uznanie przebudowy za nielegalne i doprowadzenie mieszkania do stanu pierwotnego. A sąd zajmie się tą kwestią. Ekspertyzę można powołać z inicjatywy sądu lub stron. Przed biegłym najczęściej zadawane są pytania: czy mieszkanie odpowiada normom budowlanym, urbanistycznym, sanitarnym i epidemiologicznym; czy istnieje zagrożenie życia i zdrowia osób trzecich; czy możliwe jest uszkodzenie lub zniszczenie konstrukcji domu; Czy możliwe jest doprowadzenie mieszkania do stanu pierwotnego? Jeżeli biegły dojdzie do wniosku, że w wyniku przebudowy lokal nie spełnia wymagań określonych prawem i stanowi zagrożenie dla życia i zdrowia sąsiadów, sąd co do zasady zaspokaja roszczenia powoda .
Aleksandra Voskresenskaya Associate w Yukov & Partners
Oczywiście może się również zdarzyć zakłopotanie: sąsiad nie wpuścił cię do mieszkania tylko z powodu złego nastroju lub złego charakteru, ale w rzeczywistości nie ma przebudowy. Ale to nie jest przerażające. Sankcje za „fałszywe donosy” nie są przewidziane, mówi Aleksandra Voskresenskaya. Jedyną rzeczą, którą „grozi” nieuzasadnione roszczenie, oprócz zepsutych dobrosąsiedzkich stosunków, jest nałożenie na powoda kosztów sądowych.
- cło państwowe – 300 rubli (klauzula 4, część 1, art. 333.19 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej);
- wydatki na przedstawiciela – od 10 tysięcy rubli i dalej, w zależności od stawek prawnika;
- wydatki na ekspertyzy budowlane i techniczne – średnio 60 tysięcy rubli, ale mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy.
Jest inny sposób – pisemny apel do Państwowej Inspekcji Mieszkaniowej w Twoim mieście lub regionie.
Może to być skarga lub swobodne oświadczenie opisujące zaistniałą sytuację. Jeżeli inspekcja nie posiada dokumentów o zatwierdzeniu przebudowy, przedstawiciele nie tylko mają prawo, ale i zobowiązani są do sprawdzenia „sygnału”. Jeśli potwierdzą się najgorsze obawy, Państwowa Inspekcja Mieszkaniowa będzie starała się wyprowadzić mieszkanie sąsiada w bezpieczne miejsce dla innych. Samodzielnie przedstawi wymagania mieszkańcowi, który przeprowadził przebudowę, a w razie potrzeby skontaktuje się z odpowiednimi władzami.
Zgodnie z art. 12 ustawy federalnej „O trybie rozpatrywania odwołań od obywateli Federacji Rosyjskiej” pisemne odwołanie otrzymane przez upoważniony organ (w tym Państwową Inspekcję Mieszkalnictwa) jest rozpatrywane w ciągu 30 dni. Inspektorat jest również zobowiązany do odpowiedzi na pisemny wniosek w formie pisemnej: albo decyzją o odmowie podjęcia działań, albo zawiadomieniem, że zostaną podjęte środki w celu przymusowej reorganizacji pomieszczeń mieszkalnych.
Oczywiście, jeśli nadal nie otrzymasz odpowiedzi w ciągu 30 dni, będziesz musiał przejść dalej. Mianowicie, aby napisać skargę na działania (a raczej bezczynność) urzędników do prokuratury. A jeśli to nie pomoże, ponownie udaj się do sądu. Jednak w większości przypadków wystarczy kontakt z inspekcją mieszkaniową.
1. Spróbuj wyjaśnić sytuację, rozmawiając z sąsiadami, którzy dokonują napraw.
2. W przypadku wyniku negatywnego zwróć się do sądu lub do inspekcji mieszkaniowej.
Podczas gdy sąd i sprawa .
Jednak w rzeczywistości te kroki zajmą dużo czasu. Instrukcje inspektoratu mieszkaniowego nie mogą być egzekwowane, a do wymuszenia rozwiązania problemu wymagana będzie również sesja sądowa. Jak wiadomo, spory sądowe na życzenie jednej ze stron można rozciągnąć na wiele miesięcy. Jeśli przebudowa rzeczywiście nie podlega rejestracji, sąd oczywiście orzeka o usunięciu wszystkich niedociągnięć i naprawieniu szkód poszkodowanych sąsiadom. Nie ma jednak gwarancji, że właściciel zastosuje się do orzeczenia sądu.
Wtedy jest egzekwowany. W szczególności „w przypadku niezastosowania się do orzeczenia sądu mieszkanie może zostać wystawione na licytację z odszkodowaniem dla poprzedniego właściciela i nałożeniem obowiązku przeprowadzenia przebudowy na nowego właściciela” – mówi Aleksandra Voskresenskaya.
Jeśli inspekcja szybko odpowie na apel właściciela, a sprawca dobrowolnie spełni wszystkie wymagania, uporządkowanie mieszkania zajmie od dwóch do trzech miesięcy. Jeśli zajdzie konieczność udania się do sądu, a pozwany nie wykona decyzji dobrowolnie, co będzie wymagało przymusowej egzekucji w postaci jego eksmisji i sprzedaży mieszkania na licytacji nowemu właścicielowi, który zobowiąże się do prowadzenia przebudowa na własną rękę, wtedy proces, według Aleksandry Voskresenskaya, może trwać do pięciu lat.
W takiej sytuacji pozostaje tylko czekać i samodzielnie chronić się przed negatywnymi konsekwencjami „fantazji projektantów” innych ludzi, opierając się na zdrowym rozsądku. Na przykład, jeśli w twoim mieszkaniu pojawią się pęknięcia lub podłoga strasznie ugina się, lepiej poczekać na przywrócenie sprawiedliwości w bezpieczniejszym miejscu. Na przykład przenieś się do krewnych lub wynajmij mieszkanie. A jednocześnie upewnij się, że w przyszłości możesz zwrócić pieniądze wydane na czynsz.
Jeśli istnieje realna groźba zawalenia się, a osoba nie zgadza się na pokojowe rozwiązanie sprawy – to znaczy na opłacenie czynszu za kolejne mieszkanie dla sąsiadów, podczas gdy niebezpieczeństwo w tym domu jest wyeliminowane, wyjście jest tylko jedno – do zaproś niezależnego rzeczoznawcę, aby dowiedzieć się o rzeczywistej wysokości szkód, firmę zarządzającą domem, aby naprawić destrukcyjne konsekwencje, a także zachowaj oficjalną umowę najmu i wszystkie rachunki, aby później móc dochodzić odszkodowania na drodze sądowej.
Oksana Ivanova Kierownik Działu Nieruchomości Miejskich, NDV-Supermarket Nieruchomości
Niemniej jednak, zgodnie z prawem, prace budowlane można natychmiast przerwać, jeśli prawa i interesy osób trzecich zostaną naruszone już na etapie pracy, jeśli zagrożone jest życie i zdrowie sąsiadów, zauważa Aleksandra Voskresenskaya. „Ponadto istnieje możliwość złożenia wniosku o wstrzymanie przebudowy na dowolnym etapie, jeśli okaże się, że przebudowa nie została uzgodniona z samorządem. Udając się do sądu, masz prawo żądać zakazu dalszej przebudowy przed zakończeniem procesu ”- mówi ekspert.
Przebudowa mieszkania: co jest zabronione? (Dekret Rządu Moskwy z dnia 29 grudnia 2017 r.)
Sprawa ubezpieczeniowa?
Czy ubezpieczenie domu pomoże ofiarom niszczącej przebudowy?
Z jednej strony, ubezpieczając swoje mienie od szkód, możesz oczekiwać, że firma ubezpieczeniowa pokryje wyrządzone szkody, a następnie sama odzyska wydane pieniądze od sprawcy. I w tym przypadku będzie można przynajmniej otrzymać odszkodowanie materialne, nie czekając na decyzję sądu i jego wykonanie. Rzeczywiście, zgodnie z logiką rzeczy, powiedzmy, przeciek na suficie – to przeciek, bez względu na przyczynę.
Z drugiej strony, jak w każdej umowie, trzeba bardzo uważnie przeczytać „drobny druk”. Mianowicie – co jest lub nie jest zdarzeniem ubezpieczeniowym. Na przykład, według służby prasowej Ingosstrakh, takie ryzyko jest zawarte w podstawowej ochronie ubezpieczeniowej dla głównych produktów ubezpieczeniowych majątkowych. „Zasady ubezpieczenia mienia naszej firmy wyraźnie stwierdzają, że zdarzeniem ubezpieczeniowym za ryzyko „uszkodzenia mechanicznego” jest uszkodzenie lub utrata (zniszczenie) ubezpieczonego mienia w wyniku prac remontowo-budowlanych przez osoby trzecie poza terytorium należącym do ubezpieczonego, w tym w sąsiednich lokalach nienależących do ubezpieczonego lub poza budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się ubezpieczony obiekt. Jednocześnie nie wpływa to na koszt ubezpieczenia. Zauważyli jednak również: „Warto zwrócić szczególną uwagę na fakt, że szkody wynikające z nieskoordynowanych prac mających wpływ na elementy konstrukcyjne budynku nie są w żadnym wypadku objęte ubezpieczeniem”.
Ale inna duża firma ubezpieczeniowa poinformowała, że „nielegalne działania osób trzecich nie są zdarzeniem ubezpieczeniowym”.
Za nieuprawnioną przebudowę lokalu MKD zostanie ukarana grzywna w nowy sposób
Naprawa rzadko przebiega bez przebudowy lub przebudowy. Zdecydowałeś się zwiększyć liczbę gniazdek, zbudować nową ścianę lub przeciąć drzwi? Na taką „odbudowę” trzeba się zgodzić. Zgodnie z nowym prawem osoby prawne i indywidualni przedsiębiorcy będą musieli zapłacić 40-50 tysięcy rubli za samowolę. Grzywny dla osób fizycznych nadal nie przekroczą 2,5 tys. rubli, ale sąd zobowiąże się do przywrócenia lokalu do pierwotnego stanu
24 kwietnia Prezydent podpisał Ustawę 1, zmieniającą art. 7.21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych RF. Wcześniej przewidywał kary dla obywateli za naruszenie zasad korzystania z lokali mieszkalnych. Teraz do odpowiedzialności mogą zostać pociągnięci również urzędnicy i osoby prawne.
Za uszkodzenie lokalu mieszkalnego lub wyposażenia lub wykorzystanie tych lokali do innych celów osoby mogą otrzymać ostrzeżenie lub grzywnę w wysokości od 1 tys. do 1,5 tys. rubli, urzędnicy będą musieli zapłacić 2-3 tys. rubli , osoby prawne – 20-30 tysięcy rubli. Nieautoryzowana przebudowa lub przebudowa lokalu w budynku mieszkalnym pociągnie za sobą grzywnę dla obywateli w wysokości od 2 tys. do 2,5 tys. rubli, na urzędników – 4-5 tys. rubli, na osoby prawne – 40-50 tys. rubli. Przedsiębiorcy indywidualni za takie przestępstwa będą ponosić odpowiedzialność administracyjną jako osoba prawna.
Co uważa się za remont i przebudowę lokalu?
Reorganizacja – jest to wymiana, instalacja lub przeniesienie sieci inżynieryjnych, sprzętu sanitarnego, elektrycznego i innego (art. 25 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Na przykład wymieniłeś grzejniki na grzejniki innego typu lub objętości, zainstalowałeś mocniejszy kocioł gazowy, zwiększyłeś liczbę wylotów, przeniosłeś wannę na drugą stronę w łazience, przesunąłeś podgrzewany wieszak na ręczniki itp. Wszystkie te działania objęte są pojęciem „reorganizacji”.
Przebudowy – jest to zmiana w konfiguracji lokalu (art. 25 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej). Innymi słowy, polega na przerysowaniu mieszkania: połączeniu lokali, wzniesieniu nowych lub przeniesieniu starych ścian, przecięciu drzwi itp.
Co należy zrobić przed naprawą, aby nie płacić kar za przebudowę?
Chodzi o przebudowę, ale to samo dotyczy reorganizacji. Przede wszystkim musisz opracować projekt przebudowy mieszkania. Przygotowane przez inżynierów. Znalezienie takich specjalistów w Internecie nie jest trudne: wystarczy wpisać w wyszukiwarkę frazę „przeprojektowanie projektu” – ofert będzie mnóstwo.
Ponadto przebudowa musi być skoordynowana: w Moskwie – z Inspekcją Mieszkaniową, aw innych miastach – z lokalną administracją (zarządzanie mieszkaniami). Właściciele mieszkania będą musieli skontaktować się z administracją lub dowolnym wielofunkcyjnym centrum i napisać wniosek. Arkusz będzie tam dostarczony. Do wniosku należy dołączyć plan przebudowy lokalu.
Jeśli mieszkanie nie jest własnością, ale zostało udostępnione na podstawie umowy najmu socjalnego, najemca może złożyć wniosek. Do wniosku i projektu będzie musiał dołączyć zgodę mieszkających z nim członków rodziny. Zgoda na przebudowę określoną w projekcie jest wyrażona w dowolnej formie.
Jeżeli mieszkanie zostało zakupione przed 1 lutego 1998 r., do wniosku należy dołączyć poświadczoną notarialnie kopię świadectwa własności nieruchomości oraz paszport techniczny. Świadectwo rejestracji można uzyskać od Rostekhinventarizatsiya / WIT. Należy pamiętać, że ta usługa jest płatna.
Administracja jest zobowiązana do udzielenia odpowiedzi na wniosek o zatwierdzenie przebudowy w terminie 45 dni. Jeśli skontaktowałeś się z MFC, okres może się nieznacznie wydłużyć ze względu na czas dostarczenia dokumentów. Odpowiedź można otrzymać osobiście lub pocztą rosyjską na adres wskazany we wniosku. Jeśli złożyłeś dokumenty za pośrednictwem MFC, będziesz musiał tam również przyjść po odpowiedź.
Odmowa zgody na przebudowę może być zaskarżona w sądzie. Aby się odwołać, polecam skontaktować się z prawnikiem, który pomoże przygotować niezbędne dokumenty i opracować strategię ochrony Twoich interesów w sądzie.
Jeśli otrzymałeś pozwolenie na przebudowę, możesz bezpiecznie przystąpić do naprawy. Konieczne jest jednak ścisłe przestrzeganie opracowanego projektu przebudowy.
Co należy zrobić po naprawie?
Po naprawie należy skontaktować się z WIT i wezwać inżyniera. „Zmierzy” mieszkanie tak, aby można było dokonać zmian w dokumentacji technicznej domu i lokalu.
Musisz również ponownie skontaktować się z lokalną administracją, aby zadzwonić do komisji. Oceni ukończoną przebudowę. Jeśli komisja nie ma żadnych uwag, wystawi zaświadczenie o akceptacji. Administracja przekaże ten akt w celu dokonania zmian w rejestrze czynności rejestracyjnych, jeśli będzie to konieczne. Na przykład, jeśli wyburzono ścianę i zmieniła się powierzchnia pokoju.
A jeśli przebudowa została zakończona przed koordynacją z administracją?
Po fakcie możesz uzyskać pozwolenie na przebudowę. Procedura jest taka sama: poproś eksperta o sporządzenie opinii o technicznej wykonalności i bezpieczeństwie przebudowy, a następnie skontaktuj się z administracją z oświadczeniem o jej akceptacji. Ale w takim przypadku możesz zostać ukarany grzywną za nieautoryzowaną przebudowę.
Możesz również uzgodnić przebudowę w sądzie. Sądy zazwyczaj podchodzą do takich sporów w sposób formalny. Najważniejszym dokumentem w obronie Twoich interesów będzie ekspertyza dotycząca bezpieczeństwa zakończonej przebudowy. Jeżeli biegły wskazał, że zmiany nie doprowadziły do pogorszenia stanu domu i nic nie zagraża budynkowi, to sąd rozpatrzy Twój wniosek.
W jakim przypadku można odmówić zgody na przebudowę?
Na pewno nie będziesz mógł się na to zgodzić, jeśli inżynier we wniosku wskaże, że przeprowadzona przebudowa może doprowadzić do pogorszenia stanu domu. Np. w ostatnich latach często wystawiane są negatywne opinie tym, którzy próbują zalegalizować dobudowę balkonu, czyli np. wyburzenie ściany przylegającej do balkonu. Eksperci dochodzą do wniosku, że w domu „panelowym” zniszczenie części panelu doprowadzi do deformacji szwów międzypanelowych i wpłynie na sąsiednie panele, co jest szkodliwe dla domu. W innych domach przyczyną awarii w tym przypadku jest przeniesienie baterii z mieszkania na część balkonową, co zakłóca obieg termiczny i cały system grzewczy domu.
Ogólnie rzecz biorąc, niezgoda na przebudowę jest prawie zawsze kwestią techniczną. Wszystko zależy od opinii inżyniera organizacji projektowej i prac wykonanych podczas naprawy. Dlatego niemożliwe jest wystawienie listy rodzajów prac, które mają być gwarantowane do uzgodnienia.
Jak można wykryć nieautoryzowane przebudowy i jakie będą tego konsekwencje?
Przestrzeganie zasad korzystania z lokali mieszkalnych jest kontrolowane przez spółkę zarządzającą. Ale Inspektorat Mieszkaniowy podczas kontroli ogólnego stanu domu, a nawet twój sąsiad może zidentyfikować naruszenie.
Na przykład sąsiad jest pewien, że jego akumulator zaczął się gorzej nagrzewać, gdy zainstalowałeś w swoim mieszkaniu akumulator z dużą liczbą sekcji. W takim przypadku ma prawo udać się do sądu. W takich sytuacjach proces koordynacji reorganizacji lub przebudowy niewiele różni się od opisanego powyżej. Kodeks Mieszkaniowy pozwala na ich popełnienie tylko wtedy, gdy nie narusza to praw innych i nie zagraża ich bezpieczeństwu. Dlatego sąsiad będzie zobowiązany udowodnić w sądzie, że jego prawa zostały naruszone, co będzie wymagało takiej samej opinii biegłego.
Przebudowa może skutkować dodaniem, zmianą lub zmniejszeniem majątku wspólnego domu, na przykład po zniszczeniu ściany zewnętrznej, zamontowaniu ogrodzeń na balkonach, zajęciu części wejścia lub innej części wspólnej własność. Prowadzi to często do sporów, a orzecznictwo na ich temat jest niejednoznaczne. Niektóre sądy zaczynają zagłębiać się w część techniczną i wyznaczają egzaminy w celu wykrycia naruszeń praw mieszkańców. Inne sądy automatycznie zaspokajają roszczenia niezadowolonych sąsiadów, ponieważ przebudowa nie jest uzgadniana z resztą właścicieli lokalu. Stanowisko to znalazło również odzwierciedlenie w praktyce Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej 2 .
Dlatego jeśli planujesz np. wyburzyć część nośnej ściany zewnętrznej, to oprócz udowodnienia bezpieczeństwa przebudowy, będziesz musiał odbyć walne zgromadzenie właścicieli lokalu w celu uniknąć ewentualnych problemów. W przeciwnym razie możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności w formie grzywny na podstawie art. 7.21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej. A to nie jest najgorsze. Sąd zobowiąże Cię do przywrócenia stanu domu do stanu pierwotnego, co często jest bardzo trudne.
Rozważ inny przykład: arbitralnie odciąłeś część drabiny ewakuacyjnej na swoim balkonie, ponieważ zajmuje ona zbyt dużo miejsca. Ta klatka schodowa jest własnością wspólną, a jej zniszczenie zostanie uznane za naruszenie praw osób trzecich i stworzy zagrożenie dla ich bezpieczeństwa. Sąd nigdy nie zgodzi się na taką rekonstrukcję. Będziesz zobowiązany do przywrócenia schodów i nałożenia grzywny na podstawie art. 7.21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej. Ponadto, jeśli organ nadzoru przeciwpożarowego pociągnie spółkę zarządzającą do odpowiedzialności administracyjnej, można na nią nałożyć grzywnę przypisaną do niej w drodze regresu, a przy takim przestępstwie może wynosić do 200 tysięcy rubli.
Jak widać, koordynacja przebudowy i reorganizacji to bardzo zbiurokratyzowany proces. Ale to jest uzasadnione. Każdy powinien zrozumieć, że każda, nawet pozornie nieszkodliwa zmiana może wpłynąć na ogólny stan techniczny domu.
1 Ustawa federalna z dnia 24 kwietnia 2020 r. Nr 133-FZ „O zmianach w art. 7.21 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej”.
2 Zob. np. Orzeczenia Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z 16 stycznia 2018 r. nr 18-KG17-230; z dnia 10 października 2017 r. nr 18-KG17-164.
