Przebudowa niesie za sobą szereg obowiązków – nawet jeśli podobno jest bezpłatna. Cyan.Journal zorientował się, jak prawidłowo zaplanować pokój i jak nie popaść w grzywnę.
Sformułowanie „darmowe planowanie” brzmi atrakcyjnie, ale w praktyce jest to raczej chwyt marketingowy i wcale nie anuluje zasad, które należy wziąć pod uwagę przed rozpoczęciem naprawy. W przeciwnym razie właściciel boryka się z szeregiem problemów – niemożnością sprzedaży mieszkania z powodu odmowy udzielenia przez banki kredytu hipotecznego, trudności ze znalezieniem nabywców (nie wszyscy są zadowoleni z trójkątnych pokoi) i oczywiście grzywien i zamówień przywrócić wszystko zgodnie z zasadami.
RE-PLANOWANIE: CO JEST MOŻLIWE, A CO NIE?
• Pomieszczenia mokre (łazienki i kuchnie) są zawsze wydzielone w planach WIT, mają obowiązek pozostawać na swoich miejscach, zabronione jest ich przenoszenie.
• Nie można rozbudowywać kuchni kosztem łazienki i łazienki kosztem kuchni. Ale oba można zwiększyć kosztem korytarza.
• Możesz całkowicie pozbyć się korytarzy.
• Jeśli w kuchni znajduje się kuchenka elektryczna, można łączyć salon z kuchnią (opcja ta nie działa z kuchenkami gazowymi).
• Przy łączeniu dwóch mieszkań w jedno bezwzględnie zabrania się tworzenia sypialni pod lub nad kuchnią sąsiadów, ale dozwolone jest wyposażenie tam siłowni lub garderoby.
• Bezwzględnie zabrania się dołączania balkonu – będzie można go po prostu przeszklić i wykorzystać jako spiżarnię. W przypadku loggi doskonałym rozwiązaniem jest wykonanie szklanych drzwi balkonowych do podłogi (bez nich nie będzie możliwe skoordynowanie połączenia loggii).
•Zgodnie z obowiązującym w Moskwie prawodawstwem wolno montować tylko wyjmowane gotowe brodziki, więc fani odpływów i brodzików w wersji budowlanej będą musieli zmienić swoje plany.
•Pamiętaj o progach do łazienek: w celu koordynacji należy albo obniżyć o 1,5–3 cm, albo odwrotnie, należy wykonać próg, który zapobiegnie przedostawaniu się wody do korytarza.
• Dodatkowa łazienka z dala od pionu nie będzie działać, ponieważ pompy nie są już instalowane w pomieszczeniach mieszkalnych.
Pod koniec stycznia 2021 r. stało się jasne, że Inspekcja Mieszkaniowa poważnie zajmuje się problemem nielegalnej przebudowy. Ministerstwo Budownictwa przygotowało projekt ustawy, która ułatwia dostęp komisji kontrolnych do mieszkań – do tej pory ten moment jest jednym z najtrudniejszych w pracy kontrolerów: obywatele nie mają obowiązku wpuszczania ich do swoich mieszkań bez sankcji sądowej – co aktywnie korzystają. Teraz okres kontroli sądowej trwa 2 miesiące, a po przyjęciu odpowiedniej ustawy potrwa tylko 5 dni.
Przypomnijmy, wcześniej informowano, że Inspekcja Mieszkaniowa organizuje obławy weryfikacyjne w poszukiwaniu osób łamiących prawo. Później wydział oficjalnie zdementował tę informację.
Co może zrobić Urząd Mieszkaniowy?
Bądźmy szczerzy: grzywny za nieprawidłowe planowanie (lub nielegalną przebudowę) nie są bardzo wysokie – 2,5 tysiąca rubli. Inna sprawa jest gorsza: Inspekcja Mieszkaniowa ma prawo zobowiązać właściciela do uporządkowania układu, a to znacznie poważniejszy koszt. Zignorowanie decyzji jest ryzykowne: mieszkanie można wystawić na licytację, pieniądze za „umowę” oczywiście odda właścicielowi, ale koszty realizacji poleceń inspektorów zostaną od niego potrącone. Ogólnie lepiej się nie angażować.
Sergey Vishnyakov, ekspert ds. bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości, mówił o trudnościach z późniejszą sprzedażą.
„W niektórych przypadkach wszystko jest tak zaniedbane, że dla kredytodawców hipotecznych (a jest ich na rynku około 70%) prawie niemożliwe jest sprzedanie takiego mieszkania. Widziałeś w reklamach tekst „nie sprzedajemy na kredyt hipoteczny”? Oprócz pułapek prawnych taki tekst może również wskazywać na problemy z przebudową.
Sergey Vishnyakov, ekspert ds. bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości
Sergey Vishnyakov uważa, że swobodne planowanie w nowych budynkach to nie tylko chwyt marketingowy, ale także próba dewelopera zaoszczędzenia na dodatkowych materiałach przy budowie ścian. Ponadto przy sprzedaży mieszkania „w betonie” ściany wizualnie zmniejszają przestrzeń, a tu jest taka szansa na „poszerzenie horyzontów”.
Jak sprzedać mieszkanie z przebudową
Natalia Borzenkova, szefowa biura Mitino działu rynku wtórnego Inkom-Nedvizhimost, przytacza kilka przypadków z praktyki kolegów.
Tak więc w ostatnim czasie agenci firmy napotkali trudności ze sprzedażą mieszkania znajdującego się w nowym budynku. Charakterystyczną cechą studia o powierzchni 54 mXNUMX. m było, że ściany w nim, na prośbę właściciela, były . przezroczyste. Łącznie ze ścianami łazienki, która znajdowała się pośrodku salonu, naprzeciw łóżka. W mieszkaniu przeznaczono niewielką przestrzeń na kuchnię, w której zmieścił się tylko zlew i niewielka płytka.
Kolejny przykład niezwykłej przebudowy, na którą natknęli się pośrednicy w handlu nieruchomościami. W „kawale kopiejki” w pokoju o większym metrażu (19 mkw.) właściciele wyposażyli garderobę o powierzchni 6 mkw. m. Z tego powodu pokój stał się mały i bardzo niewygodny, co nie podobało się potencjalnym nabywcom.
Jeszcze jeden przykład. Kilka lat temu specjaliści Inkom-Nedvizhimost sprzedawali mieszkanie w dzielnicy mieszkalnej Moskwy, a przed spotkaniem z właścicielami nawet nie wyobrażali sobie, że takie obiekty wciąż można znaleźć na wtórnym rynku mieszkaniowym.
Krótko mówiąc, historia jest następująca: mąż i żona rozwiedli się i postanowili odejść, sprzedając dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 46 metrów kwadratowych. m. Ale łazienka znajdowała się w kuchni. Potencjalni nabywcy byli bardzo zaskoczeni, gdy znaleźli pokój z prysznicem w kuchni za zasłoną – dla nich tego rodzaju romans był istotną wadą. Mieszkanie można było sprzedać tylko z dużym rabatem.
Czwarta historia o „odnushce” w Nakhabino: jednopokojowe mieszkanie bez wykończenia zostało wystawione na sprzedaż w nowym monolitycznym domu (przeniesionym z „pierwotnego” na rynek wtórny). Ale salon miał kształt trójkąta – deweloper spełnił życzenia pierwszego właściciela mieszkania. Taka niewygodna opcja nie odpowiadała potencjalnym nabywcom, sytuację uratował jedynie bardzo dobry rabat.
„Jeżeli mieszkanie jest w sprzedaży od dłuższego czasu z powodu niewygodnego układu, istnieje kilka sposobów naprawienia tej sytuacji – w szczególności wykonanie standardowego układu w mieszkaniu lub znaczne obniżenie kosztów propozycji – średnio o 15-20%”.
Natalia Borzenkova, Inkom-Nedvizhimost
Najczęstsze błędy przebudowy
Olga Tsanova, założycielka grupy na Facebooku „Znajdź swojego pośrednika. Zapytaj pośrednika.” Kiedyś sprzedawca zapomniał ostrzec, że mieszkanie zostało przebudowane: kuchnia została powiększona kosztem pokoju, a jest to dozwolone tylko wtedy, gdy w mieszkaniu jest kilka pokoi. Nabywcę znaleziono bardzo szybko – jednak był gotowy do zawarcia transakcji tylko wtedy, gdy wszystko zostało zalegalizowane. Musiałem to rozgryźć w trybie awaryjnym.
„Mieliśmy szczęście, że pokój miał dwa okna – jedno po prostu trafiło do kuchni. Gdy nie zgodzili się na przebudowę, odpowiedzieliśmy, że podzielimy pokój na dwie części (to jest do przyjęcia), a następnie przymocujemy jeden z nich do kuchni. W efekcie zalegalizowaliśmy przebudowę bez etapów pośrednich. Teraz banki są dość lojalne wobec przebudowy, chociaż zdarzają się tak trudne przypadki, że nie można uzasadnić tej opcji – przy sprzedaży trzeba być mądrym ”- przyznaje Olga Tsanova.
Według Anny Żukowej, eksperta ds. Nieruchomości w federalnej firmie Etazhi w Petersburgu, najczęstsze przebudowy to łączenie oddzielnej łazienki, łączenie loggii lub balkonu z kuchnią lub pokojem, przesuwanie wewnętrznych ścianek działowych lub częściowy ich demontaż.
Ze wszystkich tych opcji najbardziej problematyczne jest dodanie balkonu – banki obawiają się takich mieszkań.
„Cechą rynku nieruchomości w Petersburgu jest podział dawnych mieszkań komunalnych na kawalerki. Zazwyczaj są one korzystnie zlokalizowane w centrum, więc popyt na nie jest spory. Jeśli takie mieszkanie znajduje się na pierwszym lub drugim piętrze, zwykle dość łatwo jest uzgodnić przebudowę, wyżej jest to trudniejsze (ze względu na przeznaczenie łazienki), więc są problemy z kredytem hipotecznym.
Jak poprawnie wykonać przebudowę?
Większość mieszkań na planie otwartym ma oznaczenia cegłą, jakimś profilem lub przynajmniej pomalowane farbą.
Zdjęcie: Siergiej Wiszniakow/Facebook
„Może być wykonany z cegieł lub bloków piankowych, ale zwykle tak jest. To są prawdziwe granice lokalu wewnątrz mieszkania. I to dla nich kupujący musi zbudować wewnętrzny układ ”- zdecydowanie zaleca Siergiej Wiszniakow.
Ale jeśli kupujący zamierza podążać własną ścieżką (nie każdy ma budżet na projektanta, projektanta i innych wąskich specjalistów), musi wziąć pod uwagę ustalone ograniczenia. Nawiasem mówiąc, programiści często mają jeszcze gotowe opcje układu – lepiej sprawdzić o nich w biurze sprzedaży.
Istnieją oczywiste ograniczenia.
- wyburzyć lub naruszyć stabilność konstrukcji nośnych;
- zakłócać pracy grzejników wspólnego domu i przyległych do nich rur (m.in. wykonywanie podłóg ogrzewanych wodą z podłączeniem do instalacji ogrzewania domu lub ciepłej wody);
- nosić piony;
- przenieść grzejniki wodne na loggię;
- zakłócić działanie systemów wentylacyjnych w domu (na przykład zdemontować kanał wentylacyjny lub zmniejszyć jego wymiary).
Właścicielka studia projektowego Sweet Flat, projektantka Alena Własowa, wymieniła podstawowe zasady pracy z bezpłatnym planowaniem. Ekspert zgadza się, że bezpłatne planowanie to tylko chwyt marketingowy sprzedawcy-programisty.
„Najlepiej, aby nowy osadnik skorzystał z usług profesjonalistów i zamówił rozwiązanie planistyczne. Ale wtedy będzie absolutnie pewien, że nowy układ został wykonany legalnie i nie będzie problemów z zatwierdzeniem, rejestracją i dalszymi transakcjami kupna / sprzedaży ”- mówi Alena Własowa.
Pod koniec stycznia 2021 r. stało się jasne, że Inspekcja Mieszkaniowa poważnie zajmuje się problemem nielegalnej przebudowy. Ministerstwo Budownictwa przygotowało projekt ustawy, która ułatwia dostęp komisji kontrolnych do mieszkań – do tej pory ten moment jest jednym z najtrudniejszych w pracy kontrolerów: obywatele nie mają obowiązku wpuszczania ich do swoich mieszkań bez sankcji sądowej – co aktywnie korzystają. Teraz okres kontroli sądowej trwa 2 miesiące, a po przyjęciu odpowiedniej ustawy potrwa tylko 5 dni.
Jeśli zostanie stwierdzony fakt nielegalnej przebudowy, właściciel zostanie ukarany grzywną w wysokości 2-5 tysięcy rubli i zobowiązany do przywrócenia wszystkiego do właściwej formy. Termin wykonania zależy od stopnia skomplikowania prac, ale po ich wygaśnięciu właściciel będzie musiał ponownie spotkać się z inspekcją. Jeśli do tego czasu nie nastąpią żadne zmiany, właściciel ryzykuje utratę prawa własności.
Przypomnijmy, wcześniej informowano, że Inspekcja Mieszkaniowa organizuje obławy weryfikacyjne w poszukiwaniu osób łamiących prawo. Później wydział oficjalnie zdementował tę informację.
5 błędów przebudowy, za które mogą pozbawić mieszkanie
Przebudowa mieszkania to najtańszy, a przez to popularny sposób na poprawę warunków życia. Nie powinniśmy jednak zapominać, że często od tego zależy bezpieczeństwo budynku mieszkalnego. Nawet drobna ingerencja w strukturę budynku może skutkować dość poważnymi konsekwencjami zarówno finansowymi, jak i prawnymi dla właściciela.
Sytuacje, w których rozpoczynając przebudowę ryzykujesz utratę domu – w kartach RBC-Real Estate.
Przebudowa bez projektu i pozwoleń
Zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej przebudowa mieszkania odbywa się wyłącznie w porozumieniu z władzami lokalnymi i na podstawie ich decyzji. Wszelkie zmiany w konfiguracji mieszkania należy wprowadzić do jego paszportu technicznego. „Jeśli organy państwowego nadzoru mieszkaniowego lub komunalnej kontroli mieszkaniowej ujawnią fakt przebudowy, naruszenie to po prostu nie zostanie zignorowane, a wobec sprawcy zostanie zastosowany szeroki zakres środków przymusu – od wydania nakazu i pociągnięcia do odpowiedzialności za jego nieprzestrzeganie przymusowe zajęcie przeprojektowanego lokalu w sądzie i sprzedanie go na licytacji – mówi Tatiana Trofimenko, przedstawicielka Europejskiej Służby Prawnej. Radą wszystkich prawników jest opracowanie projektu przebudowy z architektem i skoordynowanie go z inspekcją mieszkaniową.
Jeśli przebudowa mieszkania została przeprowadzona, aczkolwiek nielegalnie, ale w rozsądnych granicach, takie zmiany mogą być zalegalizowane, jeśli z ekspertyzy budowlanej zostanie wyciągnięty pozytywny wniosek. W tym celu należy wystąpić z pozwem do administracji gminy z żądaniem zachowania lokalu mieszkalnego w stanie przeprojektowanym.
W Moskwie władze poszły po ulgę w zakresie koordynacji drobnych przebudów. Można je uzgodnić składając opinię techniczną z organizacji projektowej, która posiada aprobatę SRO, wraz z wnioskiem o zatwierdzenie i paszportem technicznym na przeprojektowywane pomieszczenia mieszkalne. Jednak zgoda na przebudowę poprzez wydanie opinii technicznej nie zwalnia właściciela mieszkania z odpowiedzialności administracyjnej za nielegalną przebudowę – przypomina Dmitrij Tomko, kierownik praktyki prawa mieszkaniowego i stosunków społecznych w Krajowej Służbie Prawnej „Amulex ”.
Przeniesienie stref „mokrych” do „suchych”
Najczęstszym przykładem przebudowy jest przeniesienie tzw. strefy „mokrej” (kuchni, łazienki i toalety) do pomieszczeń mieszkania, nieprzeznaczonych do wyposażenia ich w instalacje wodno-kanalizacyjne. Na przykład na terytorium Ałtaju jeden z mieszkańców budynku mieszkalnego połączył kuchnię, łazienkę, łazienkę i korytarz w jeden pokój. „W nowo powstałym pokoju, który znajduje się nad kuchnią mieszkania zainstalowano prysznic, sypialnię mieszkania przeprojektowano na kuchnię z umywalką, kanalizacją, wodociągiem. Sąd Okręgowy nakazał właścicielowi doprowadzenie mieszkania do stanu pierwotnego, a roszczenie wzajemne właściciela mieszkania o utrzymanie lokalu w stanie przeprojektowanym zostało odrzucone – podaje przykład Dmitrij Tomko. Nie ma tu alternatywnych rozwiązań – zgodnie z Kodeksem Mieszkaniowym nie ma możliwości umieszczenia łazienki (prysznic), toalety i kuchni nad pokojami.
Zmiana elewacji budynku
Rosyjskie ustawodawstwo mieszkaniowe zabrania przebudowy budynków mieszkalnych i mieszkań, co może prowadzić do zniszczenia konstrukcji nośnych budynku, zakłócenia systemów inżynieryjnych, a także pogorszenia bezpieczeństwa i wyglądu elewacji. Osobno należy zwrócić uwagę na przebudowę w budynkach mieszkalnych, które mają status konserwatorski zabytków. Wymaga to dodatkowych zgód organu ochrony zabytków.
Na przykład w Petersburgu właściciel wyposażył dom w dodatkowe balkony – obiekt dziedzictwa kulturowego, zmieniając projekt dachu na poddaszu i wykonał dodatkowe drzwi w jednym z pokoi, mówi Dmitrij Tomko. W efekcie budynek stracił swój pierwotny wygląd i pierwotny układ. Postanowieniem sądu mieszkanie zostało odebrane właścicielowi i wystawione na licytację.
Połączenie pokoju z balkonem i loggią
Inną powszechną opcją przebudowy mieszkania jest połączenie balkonu / loggii z pokojem lub kuchnią. Co więcej, przeniesienie powyższej kuchni na balkon sąd może uznać nie tylko za przebudowę, ale także jako przebudowę obiektu. Zgodnie z prawem taka zmiana konfiguracji mieszkania wymaga obowiązkowej zgody z kontroli mieszkaniowej, ponieważ może prowadzić do uszkodzenia sąsiednich mieszkań i całego budynku.
Dmitry Tomko podaje jako przykład jednego z mieszkańców kamienicy w Primorye, który zdemontował parapet w salonie, aby zorganizować dostęp do nieautoryzowanego balkonu. „Demontaż przez właściciela przegrody, której część znajdowała się pod belką stropową, uszkodził budynek i doprowadził do stanu niemieszkalnego sąsiedniego mieszkania, a w konsekwencji do przymusowego wycofania przeprojektowanego lokalu” – mówi prawnik.
Połączenie pomieszczeń technicznych
Często właściciele mieszkań decydują się na poprawę swoich warunków życia poprzez nielegalne przyłączanie do nich pomieszczeń technicznych, które są wspólną własnością wszystkich mieszkańców apartamentowca. Z reguły mówimy o strychach, spiżarniach, rzadziej o pomieszczeniach gospodarczych.
Kodeks mieszkaniowy ustanawia jasną procedurę przebudowy i przebudowy lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym, w tym koordynację takich zmian. Ponadto obowiązują Zasady korzystania z lokali mieszkalnych. Za naruszenie tej procedury przewidziana jest odpowiedzialność administracyjna, aż do przymusowego zajęcia przeprojektowanego lokalu w sądzie i jego sprzedaży na licytacji.
Możliwe jest dołączenie takiego lokalu do mieszkania, ale w tym celu oprócz projektu uzgodnionego w ramach kontroli mieszkaniowej wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli – musi być ona sporządzona w protokole z walnego zgromadzenia. Ponadto konieczne jest pełne przestrzeganie aspektów proceduralnych określonych w art. 44-48 LC RF, a nie przez banalne zbieranie podpisów, zauważają prawnicy. Po technicznym przyłączeniu strychu lub pomieszczenia magazynowego do mieszkania i oddaniu go do użytku należy zarejestrować na nich prawo własności.
