Audyt budowlany: jak uniknąć przeszacowania kosztów budowy i naprawy
Tendencja do zwiększania przejrzystości budownictwa na dużą skalę nabiera tempa: wprowadzane są technologie BIM do modelowania informacji, cyfryzacji i zarządzania projektami. Klienci budowlano-remontowi zadają pytania o to, jak zapanować nad projektem, jeśli nie rozumieją tematu, a także jak sprostać budżetowi, pozbyć się nadpłat, niekończącej się dodatkowej pracy, a także konfliktów z wykonawcami?
Audyt budowlany – narzędzie kontrolne
Klienci wpadają na pomysł przeprowadzenia audytu budowlanego na różnych etapach budowy. Kiedy umowa lub umowy na dodatkowe prace z kosztorysami, a tym bardziej zaświadczenia o odbiorze wykonanych prac, są podpisane, z reguły jest już za późno, aby machać pięściami. Będziesz musiał zapłacić wykonawcy po zawyżonych cenach za coś, czego mógł nie zrobić. Najlepiej, aby decyzja o wnioskowaniu o audyt kosztorysów projektowych i dokumentacji sprawozdawczej została podjęta na etapie uzgadniania szacunkowego kosztu, który zwykle staje się stałą ceną kontraktową.
Zastanówmy się, co zawiera to przydatne narzędzie? Przede wszystkim audyt budowlany ma na celu dokumentację szacunkową i sprawozdawczą obiektu: szacunki, specyfikacje, obliczenia, akty formularza KS-2. To właśnie one zawierają informacje o pracy, którą wykonawca musi wykonać, materiałach, które są do tego potrzebne oraz oczywiście o kosztach pracy i przedmiotowych materiałach, często znacznie zawyżonych – od 25% do 100% . Ceny w tym samym czasie mogą być zarówno szacunkowe, jak i handlowe.
Po otrzymaniu informacji o ofercie wykonawcy cenowej, specjaliści ds. audytu budowlanego, kosztorysanci dokonują poważnych prac analitycznych w celu porównania zaproponowanej ceny ze średnią ceną rynkową. Aby to zrobić, specjalista musi monitorować Internet i inne źródła, w których kontrahenci podają ceny, a także analizować stosunek wszystkich tych propozycji. Po weryfikacji specjalista wyświetla średni koszt pracy lub materiału, uzyskując jasny obraz sytuacji na rynku. To niesamowite, jak wykonawcy sprzedają tę samą pracę z ogromną różnicą cenową. Dotyczy to zwłaszcza przypadków, gdy generalny wykonawca i podwykonawcy są podmiotami powiązanymi, które sprowadzają „swoich” dostawców na miejsce i polecają ich jako wiarygodnych.
Oprócz kosztów konieczne jest sprawdzenie zakresu prac. Na papierze poza dokumentacją projektową i rzeczywistym placem budowy zakres prac i ilość materiałów może wydawać się prawdopodobny dla nieprofesjonalnego klienta. Ale w rzeczywistości, w wyniku sprawdzenia obliczeń, okazuje się, że beton zawarty w kosztorysie wystarczy, aby wypełnić całe pomieszczenie, pozostawiając pośrodku przestrzeń metr po metrze. Czasami dla pracowników wykonawcy stawiane są tymczasowe konstrukcje, które w rzeczywistości nie były montowane na obiekcie. Na przykład nadmierna liczba tymczasowych łazienek.
Firma klienta może posiadać własny wewnętrzny dział kosztorysowania, który samodzielnie przeprowadza audyt budowlany. Wadami własnego serwisu może być brak zaangażowania pracowników, brak doświadczenia w analizie wartości rynkowej oraz brak inżynierów POT, którzy sprawdzają zakres prac i mogą wykonywać pomiary kontrolne na obiekcie.
Prawdziwy przykład. W firmie, która zleciła budowę nieruchomości komercyjnych w Moskwie i regionie moskiewskim, z różnych powodów estymatory zmieniały się na około rok. W efekcie piąty estymator był całkowicie zagubiony w projektach, nie miał kontaktów z wykonawcami i nie wiedział, czego się podjąć – nie uzgadniano kosztorysów dla nowych kontraktów, nie podpisywano aktów prac wykonywanych w ramach realizowanych kontraktów. Szczegółowa przemyślana kontrola w takich warunkach nie wchodzi w rachubę.
Praktyczne przypadki
Nawet jeśli wewnętrzny dział budżetowy pracuje z sumieniem, luki mogą pozostać, jak w przypadku firmy sprzedającej sprzęt AGD i RTV. Firma wprowadziła do identyfikacji wizualnej nowe sklepy, które wymagały napraw. Aby określić niezbędną pracę i koszt, klient zaangażował specjalistów. Już na etapie oględzin lokalu z wykonawcą pojawiły się pierwsze nieporozumienia. Wykonawca nie chciał zmieniać drzwi przeciwpożarowych, zaproponował, że po prostu je pomaluje. Różnica w cenie u odpowiedniego dostawcy jest minimalna, a klientowi bardziej opłaca się zmienić drzwi, na co nalegali konsultanci.
Po wyjeździe klient otrzymał wycenę od wykonawcy. Dział kosztorysowy klienta sprawdził kosztorys i znalazł 2 miliony zawyżeń. Po otrzymaniu szacunków przez konsultantów okazało się, że już po pierwszej kontroli średnie ceny materiałów były zawyżone o 7% w stosunku do średniej rynkowej. Tak więc farba kosztowała dwa razy więcej. Były też podwójne koszty transportu: wykonawca wskazał je w osobnym wierszu, jednocześnie wliczając je w koszt materiałów.
Wykonawca zredagował kosztorys, ale zastosował inną sztuczkę – zmniejszył objętość, aw niektórych przypadkach zerował koszty prac, których potrzeba nie jest oczywista. Zamiast oświetlenia 4 tysiące metrów kwadratowych. metrów placu budowy w szacunkach pojawiły się 2 tysiące metrów kwadratowych. metrów. W przypadku niedostatecznego oświetlenia nie ma możliwości pracy w godzinach wieczornych, a klient musiałby dopłacić za dodatkowe oświetlenie, aby czas pracy się nie rozciągał. W sumie konsultanci osiągnęli obniżenie kosztu oszacowania o 9%, w pieniądzu – 2,27 mln rubli.
Złożoność dla systematycznej analizy kosztów napraw to duża liczba obiektów i wykonawców, gdy koszt trzeba szybko uzgodnić. Wykonawcy wykorzystują fakt, że klient jest ograniczony w czasie, narzucają swoją cenę, zwłaszcza jeśli obiekty znajdują się w różnych regionach.
Przykładem jest przypadek domu handlowego Ascona. Firma potrzebowała pilnego audytu dokumentacji szacunkowej na naprawę powierzchni handlowych w 20 miastach Rosji jednocześnie: były Astrachań i Kemerowo, Krasnodar i Sankt Petersburg, Soczi i Niżniewartowsk. Gdzie w stosunku do rynku regionalnego ceny napraw są zawyżone, a gdzie odpowiadają średniemu poziomowi rynkowemu dla danego miasta? W sumie specjaliści sprawdzili sześćdziesiąt sześć szacunków dotyczących naprawy i umieszczenia reklamy w salonach, z których każdy został przetworzony w ciągu nie więcej niż 1 dnia roboczego.
Jakie błędy znaleziono w szacunkach? Oczywiście przeszacowanie kosztu poszczególnych materiałów. Koszt kamionki porcelanowej w niektórych szacunkach okazał się zawyżony nawet o 57%, koszt demontażu konstrukcji płyt gipsowo-kartonowych, sufitów, przeszkleń drzwi – o 90%, przegrody zostały pobrane w większej objętości niż w projekcie. Na kontrowersyjnych stanowiskach specjaliści w tej chwili prowadzili skuteczne negocjacje z budowniczymi. W rezultacie dom handlowy był w stanie zaoszczędzić 3,8 miliona rubli zamiast wydawać te pieniądze „na powietrze”.
Rozważane przypadki z praktyki pokazują, że wykonawcy grają na niewiedzy klienta o rynku materiałów budowlanych, a także manipulują trudną do zweryfikowania pilnością i kosztorysami.
Przedłużający się kryzys dosłownie zmusza klientów do aktywnego udziału w procesie budowlanym, osobiście lub poprzez przyciągnięcie niezależnych specjalistów technicznych. Inwestorzy dowiadują się, czy środki są prawidłowo wydatkowane w obiektach, z których powstaje szacunkowy koszt budowy.
We wczesnych fazach budowy, przed zawarciem umów z wykonawcami i natychmiastowym rozpoczęciem budowy, klient może zidentyfikować potencjalne zagrożenia i zapobiec negatywnym konsekwencjom: zrealizować budżet, otrzymać obiekt wysokiej jakości w terminie określonym w umowach. Najważniejsze jest, aby skorzystać z tych możliwości.
Oszustwo w budowie i przeszacowanie szacowanego kosztu
Prawidłowe sprawdzenie szacowanego kosztu i ilości zużytego materiału pozwala zidentyfikować takie oszustwo.
Im bardziej rozpowszechniona jest indywidualna budowa budynków mieszkalnych, tym częściej dochodzi do oszustw budowlanych. Najczęściej stosowaną techniką jest przeszacowanie szacowanego kosztu, co nie jest widoczne gołym okiem i wymaga dokładnego zbadania przez niezależną organizację. Ale możesz to zrobić łatwiej i samodzielnie przeprowadzić analizę. W tym materiale poznasz najczęstsze metody oszukiwania w budownictwie. Powiemy Ci również, jak samodzielnie sprawdzać i przeliczać szacunki.
Wymagana szacunkowa kontrola!
Niestety tego typu oszustwa zawsze były powszechne, np. oszukiwanie klientów przy sporządzaniu kosztorysów budowlanych. Pod wieloma względami jest to możliwe dzięki temu, że kosztorys budowy jest obszernym, niejasnym dokumentem dla osoby, która ze względu na charakter swojej działalności nie napotyka problemów z budową lub naprawą. Dlatego sprawdzenie kosztorysu w każdym przypadku jest konieczne i możesz to zrobić sam. Jakie sztuczki nie uciekają się do kompilatorów szacunków i wykonawców, aby wprowadzić w błąd naiwnego klienta i zabrać od niego więcej pieniędzy. Jest to przeszacowanie kosztów materiałów, oszustwa z wykorzystaniem norm i cen itp. Trudno sobie z tym poradzić, a próba zakwestionowania takiego lub innego stanowiska wyceny jest często w ogóle niemożliwa. Przedstawiciele organizacji zamawiającej przedstawią „wóz i wózek” wyjaśnień i argumentów, obsypując je konkretnymi niejasnymi terminami.
Sprawdzenie szacunkowych kosztów i kosztów materiałów
Jedną z najczęstszych oszukańczych praktyk jest sztuczne zawyżanie kosztów surowców i materiałów wykorzystywanych w procesie prac budowlanych i naprawczych. Prawidłowe sprawdzenie szacowanego kosztu i ilości zużytego materiału pozwala zidentyfikować takie oszustwo.
Przy sporządzaniu kosztorysów wielu wykonawców liczy na to, że klient nieznający się w sprawach budowlanych nie sprawdzi skrupulatnie każdej pozycji kosztorysu. Te nadzieje są prawie zawsze uzasadnione: nikt nie chce tracić czasu na studiowanie niejasnych pojęć, sformułowań, liczb i współczynników. Każdy chce czegoś zupełnie innego – jak najszybciej ukończyć budowę lub naprawę i zapomnieć o tym, jeśli nie na zawsze, to na długo.
Im bardziej szczegółowe oszacowanie zużycia materiałów i surowców, tym łatwiej znaleźć w nim różne postscriptum. W szczególności po zakończeniu pracy i akceptacji obiektu możesz po prostu porównać szacunki z tym, czym są w rzeczywistości. Oczywiście trudno jest sprawdzić wszystkie pozycje kosztorysu z dużym stopniem pewności, ale zawsze można policzyć liczbę gniazdek elektrycznych i przełączników, sprawdzić dostępność dokładnie takiej hydrauliki, jaka jest wskazana w kosztorysie (a nie tańsza ) itp.
Sprawdzanie dokumentacji szacunkowej pod kątem sztucznych zawyżeń
Sprawdzenie dokumentacji szacunkowej pod kątem sztucznego zawyżenia cen i wydatków odbywa się w celu dostosowania ustalonych parametrów do realiów rynkowych.
Zamiast kontroli nad sporządzeniem kosztorysu, przedstawiciele wykonawcy mogą ograniczyć się do wyliczenia kilkudziesięciu prac i materiałów, czerpiąc ich koszt niemal z sufitu.
Należy być podejrzliwym wobec kosztorysów budowlanych lub remontowych, w których koszt pracy lub materiałów jest wskazany w postaci cen za 1 mXNUMX. m powierzchni podłogi: w takiej sytuacji niezwykle trudno wyobrazić sobie prawdziwy obraz konstrukcji. Cóż, jeśli koszty materiałów i prac są połączone w oszacowaniu, to szukanie prawdy jest całkowicie bezużyteczne. Dlatego, notabene, wiele organizacji zamawiających próbuje dokonywać właśnie takich szacunków, przekonując naiwnych klientów, że to jedyny sposób na pracę.
Jak samemu sprawdzić wycenę?
Pod stowarzyszeniem w szacowaniu kosztów pracy i materiałów bardzo często kryje się rażące oszustwo. Istnieje wiele przypadków, w których ta technika umożliwiła sztuczne zawyżenie kosztu materiałów i surowców zgodnie z szacunkami o czynnik dwa lub więcej. Dlatego zanim samodzielnie sprawdzisz wycenę, zapoznaj się z materiałami referencyjnymi.
Ze szczególną czujnością należy uważać na pozycje kosztorysowe, które nazywają się: „Koszty dodatkowe”, „Inne”, „Nieprzewidziane koszty”, „Inne wydatki” itp. To tutaj budowniczowie często wskazują nieuzasadnioną kwotę a jedyne na co zwracają uwagę – to po to, aby kwota wyglądała mniej więcej organicznie w wycenie i nie budziła podejrzeń. Najlepiej, jeśli już na etapie opracowywania dokumentacji kosztorysowej klient stanowczo zadeklaruje, że nie pokryje żadnych „innych” i innych udokumentowanych niepotwierdzonych wydatków. Jeśli taka pozycja mieści się w oszacowaniu, nie będzie to zero – doświadczony wykonawca zawsze dowie się, co można tu wnieść.
Nawet jeśli uda się nalegać na wyłączenie wszelkich wątpliwych pozycji z szacunku, tylko część problemu zostanie rozwiązana. Znajomość kosztów materiałów również nie pozwoli zaoszczędzić: cena może zależeć od konkretnego producenta, warunków dostawy i innych czynników, które przedstawiciel organizacji zamawiającej z łatwością wymieni, więc przy sporządzaniu szacunków budowniczowie zawsze mają możliwość dodania niewielka kwota do ceny niektórych materiałów. Jest mało prawdopodobne, że osoba niewtajemniczona zwróci uwagę, czy worek jakiegoś materiału w oszacowaniu kosztuje nie 17,8 (jak powinno), ale 18,5 lub 19,7. Podobnie trudno zauważyć, czy zużycie niektórych materiałów w szacunkach jest zawyżone.
UWAGA Najprościej jest oszukać klienta materiałami, których zużycie pod koniec pracy jest zbyt trudne lub wręcz niemożliwe do obliczenia. Jeśli np. można policzyć te same gniazda, to bez specjalnej wiedzy nie sprawdzi się określenie rzeczywistego zużycia cementu czy tynku.
Szacowanie zużycia materiałów i surowców stwarza możliwości oszustom w budownictwie. Co więcej, nadwyżka uwzględniona w kosztorysie może działać jak rodzaj towaru: jeśli budowę lub naprawę prowadzi kilka zespołów, to można po prostu sprzedać ten „niematerialny składnik” swoim kolegom, pożyczyć go itp.
Dlatego przed zaakceptowaniem proponowanego kosztorysu zaleca się poświęcenie czasu i uważne zapoznanie się z jego stanowiskami, zwracając uwagę na zużycie materiałów i surowców oraz ich koszt. Nie będzie zbyteczne zwracanie się o pomoc do ekspertów, którymi mogą być przyjaciele i znajomi „zaawansowani” pod względem konstrukcyjnym lub przedstawiciele specjalistycznego laboratorium. W tym drugim przypadku będziesz musiał zapłacić za badanie, ale ta kwota będzie mniejsza niż ta, którą budowniczowie chcieli oszukać.
Jak obliczyć kosztorys?
W niektórych przypadkach wyniki badania są tak imponujące, że klient woli zrezygnować z usług wybranego wykonawcy i poszukać bardziej sumiennych budowniczych. Ale musisz wiedzieć, jak samodzielnie przeliczyć oszacowanie, aby nie wpaść w kłopoty z powodu swojego nieprofesjonalizmu. Jeśli wątpisz w swoje umiejętności, skontaktuj się z profesjonalistami.
Przeszacowanie kosztów lub zużycia materiałów i surowców nie zawsze jest oszustwem. Czasami dzieje się tak z przyczyn obiektywnych, ponieważ budowa czy naprawa to nie tylko złożony, ale często nieprzewidywalny proces. Na przykład w trakcie prac może się okazać, że jakaś konstrukcja wymaga dodatkowego wzmocnienia, jakiś materiał nie nadaje się do pracy w danych warunkach i trzeba go będzie zastąpić droższym analogiem itp.
Zawyżenie opłat za pracę i uwzględnienie niepotrzebnej pracy w wycenie to kolejna forma oszustwa w branży budowlanej i należy z nią walczyć.
Wykonując prace budowlane lub remontowe, klient i wykonawca rozwiązują różne problemy ekonomiczne. Pierwszy dąży do zminimalizowania kosztów budowy lub naprawy, podczas gdy zadanie drugiego jest dokładnie odwrotne: chce „zawyżyć” ostateczną kwotę oszacowania tak bardzo, jak to możliwe. Jednym z podchwytliwych trików, które pozwalają wykonawcy osiągnąć swoje cele, jest sztuczne zawyżanie cen za wykonaną pracę, a także uwzględnienie w kosztorysie zbędnych lub niepotrzebnych prac dla tego obiektu.
Warto zauważyć, że wykonawcy mogą oficjalnie ustalać wysokie ceny za wykonane prace: bez wątpienia doprowadzi to do zauważalnego wzrostu szacowanego kosztu budowy lub naprawy, ale przynajmniej będzie to uczciwe wobec klienta. Co więcej, wysokie ceny pracy są często rekompensowane stosunkowo niskimi kosztami materiałów, na przykład, jeśli wykonawca jest w stanie otrzymać je po niższej cenie niż to, co klient może zobaczyć w sklepach ze sprzętem i na marketach. Taką redukcję kosztów można osiągnąć w szczególności poprzez hurtowe zakupy materiałów. Tutaj oszczędności mogą osiągnąć 10% lub więcej. Klient może nie być świadomy takich rzeczy: niech prace kosztują więcej, a materiały tańsze, ale ostateczna kwota według kalkulacji jest akceptowalna, więc nie ma powodów do obaw.
Jednak sztuczne zawyżanie kosztów pracy lub uwzględnianie niepotrzebnej pracy w szacunkach jest już jawnym oszustwem. Wykonawcy są przebiegli: reklamują niskie stawki za pracę — niższe niż konkurenci — i mogą również oferować dodatkowe rabaty za duże ilości pracy. Przy sporządzaniu wstępnego kosztorysu rozwiewane są ostatnie wątpliwości potencjalnego klienta: kosztorys wygląda atrakcyjnie, ceny za wykonane prace są znacznie niższe niż średnie ceny w mieście.
W rzeczywistości nie wszystko jest takie idealne. Jak pokazuje praktyka, w takich przypadkach wykonawcy znacznie przeceniają nakład pracy, a także nie wahają się uwzględnić w kosztorysie niepotrzebnej pracy. Ich kalkulacja polega na tym, że klient nie rozumie zagadnień budowy i remontu (zwłaszcza w zakresie budżetowania i racjonowania pracy), jak to bywa w większości przypadków.
Istnieje kilka najpopularniejszych metod sztucznego zawyżenia kosztów prac budowlano-remontowych: nieuzasadnione przeszacowanie różnych wskaźników, stawki narzutów, stawki taryfowe, odliczenia na rozwój bazy produkcyjnej, koszty transportu i zaopatrzenia i magazynowania, planowane oszczędności, ograniczone koszty itp. Aby zrozumieć te subtelności, konieczne jest posiadanie, jeśli nie odpowiedniego wykształcenia, to przynajmniej specjalnej wiedzy, której, jak wiadomo, większość klientów nie ma i nie może mieć.
Inną powszechną metodą jest nieprawidłowe stosowanie cen jednostkowych do kolekcji i współczynników korygujących, a także niezgodność ze wskaźnikami zużycia materiałów budowlanych. Znowu rzadki klient posiada przynajmniej powierzchowną wiedzę w tych sprawach, dlatego otwiera się szerokie pole działania dla oszustów budowlanych.
Banalną, a nawet niegrzeczną, ale powszechną techniką są celowe błędy arytmetyczne w szacunkach konstrukcyjnych i naprawczych. Jeśli klientowi nadal może przyszło do głowy dwukrotne sprawdzenie wskaźników zużycia lub uzasadnienia uwzględnienia niektórych pozycji w oszacowaniu, wówczas praktycznie nikt nie przeliczy oszacowania za pomocą kalkulatora – i, jak pokazuje praktyka, na próżno: ta prosta technika pozwala bezpodstawnie pobrać od klienta znaczną kwotę przewyższającą należność.
Jak sprawdzić szacunki
A teraz rozważmy bardziej szczegółowo pytanie, które dotyczy sposobu samodzielnego sprawdzania szacunków. Aby szybko przeliczyć kosztorys budowy, można go zeskanować i zapisać do Excela (jest to łatwe przy użyciu skanera i programu FineReader). Następnie należy ustawić formuły, zgodnie z którymi obliczane są sumy dla pozycji (z reguły w tym celu należy pomnożyć cenę i ilość), a formuły tego samego typu można skopiować do odpowiednich komórek . Aby obliczyć sumy dla sekcji oszacowania i całego oszacowania, łatwo jest również ustawić formuły lub możesz się bez tego obejść: Excel automatycznie sumuje liczby w wybranych komórkach i wyświetla wynik na pasku stanu.
Inną znaną metodą oszustwa jest ponowne wprowadzenie prac i materiałów do kosztorysu: na przykład raz na początku kosztorysu, drugi na jego końcu. Tę sztuczkę można odkryć tylko dzięki bardzo uważnemu i skrupulatnemu przestudiowaniu oszacowania. Jednak nawet tutaj wykonawca może oszukiwać, wskazując tę samą pozycję pod różnymi nazwami.
Często podczas budowy lub naprawy nowoczesne i drogie technologie pracy zastępowane są tańszymi analogami. Oczywiście klient tego nie podejrzewa i sumiennie płaci za wszystko, co mu każą, zgodnie z kalkulacją.
W ostatnich latach niektórzy podwykonawcy przyjęli inną sztuczkę: z pewnym opóźnieniem przedstawiają kosztorysy pracy do zapłaty, aby legalnie dostosować kwotę do inflacji.
Należy pamiętać, że wszelkie nieprzewidziane koszty ujęte w kosztorysie budowlanym lub akcie wykończenia muszą być bezwzględnie uzgodnione z klientem. Jeżeli odkryto stanowisko, o którym klient nie był wcześniej poinformowany, to jest to próba „rozwodu” klienta za pieniądze.
