Problemy budowy w toku i sposoby ich rozwiązywania Tekst artykułu naukowego o specjalności “Gospodarka i biznes»
KLASYFIKACJA NIEDOKOŃCZONY BUDYNEK / NIEDOKOŃCZONY BUDYNEK / NIEKOMPLETNE PROJEKTY BUDOWLANE
Streszczenie artykułu naukowego z zakresu Ekonomii i Biznesu, autorka artykułu naukowego — Karina Vladislavovna Zaichenko, Maria V. Lvova
Analiza rynku budowlanego w ostatnich latach pokazuje, że obiekty w budowie są obecne i mają negatywny wpływ na rozwój gospodarki. Długoterminowe obiekty budowlane nie są eksploatowane, a co za tym idzie nie przynoszą dochodu, a są w nie inwestowane środki. Państwo i społeczeństwo nie mogą liczyć na efekt ekonomiczny tych obiektów, nie uzasadniają celów i środków w nie zainwestowanych, a także stwarzają problemy z ich odbudową lub likwidacją. Dlatego problem ten jest przedmiotem szczegółowych badań i analiz.
Tematy pokrewne artykułów naukowych w ekonomii i biznesie, autorka pracy naukowej — Zaichenko Karina Vladislavovna, Lwowa Maria Wasiliewna
Problemy budowy w toku i sposoby ich rozwiązywania
Strategie rozwoju są nierozerwalnie związane z ryzykami, których zapobieganie negatywnym skutkom powinno być brane pod uwagę przy formułowaniu strategii. Czynnikami negatywnego wpływu są: nieadekwatność zewnętrznych warunków rozwoju rynków; utrata kontroli nad ryzykiem; spadek wskaźników wydajności; możliwość strat z powodu pogorszenia jakości aktywów w wyniku szybkiego wzrostu; nadmierna inwestycja, jej niska wydajność; nieadekwatność struktury systemu produkcyjnego do potencjalnej skali działalności; spadek sterowności.
Te braki można przezwyciężyć w procesie wdrażania aktywnej i odpowiednio ukierunkowanej polityki systemu produkcji.
2) Strategia adaptacji do sytuacji kryzysowych – strategia ta wiąże się z zamykaniem zapóźnionych sklepów, branże, przestarzałe produkty, na które nie ma popytu, są usuwane z produkcji, zmniejsza się skala innowacji i działań inwestycyjnych, pracownicy są przekwalifikowani i częściowo zmniejszeni. Strategia adaptacyjna powinna być połączona ze strategią przełomową jako podstawa naprawy i przyszłej naprawy.
Główne ryzyko tego wariantu strategii polega na tym, że możesz przegapić moment początku wzrostu: jeśli zaczniesz wcześniej, wydasz dodatkowe zasoby, jeśli zaczniesz później, konkurenci ominą.
3) Strategia pasywna (nadzieja na zbawienie), strategii prawie nie ma, firma po prostu czeka na koniec kryzysu i ma nadzieję na przetrwanie – strategia ta charakteryzuje się: bezczynnością, biernym podążaniem za sytuacją; nadzieja na zbawienie z zewnątrz; przewidywanie szybkiego zakończenia kryzysu. Nawet przy takiej strategii można przetrwać trudne lata. Wszystko zależy od konkurentów i wybranej przez nich strategii, najprawdopodobniej pod koniec kryzysu firma, która wybrała strategię „zwycięzcy”, z łatwością przebije firmę, która wybrała strategię „pasywną”.
Najczęściej firmy w okresie kryzysu nie są skłonne do eksperymentowania i wybierają strategię niewiele różniącą się od zwykłych działań:
– Duże firmy wybierają strategię „zwycięzca”;
– Firmy średniej wielkości wybierają strategię adaptacji;
– Małe firmy wybierają strategię pasywną.
Kryzys, spowolnienie działalności gospodarczej to normalne zjawiska dla gospodarki. Rozwijają się zgodnie z pewnymi prawami, wiedząc, które można zbudować zwycięską strategię. Każdy kryzys zwykle kończy się szczęśliwie, dlatego mimo złożoności sytuacji firmy nie powinny zapominać o długofalowym rozwoju i planach strategicznych [1].
1. Artykuł młodego analityka. [Zasób elektroniczny]. Tryb dostępu:
http://humeur.ru/page/strategii-v-uslovijah-krizisa/ (дата обращения: 23.11.2016).
Problemy z niekompletnymi projektami budowlanymi i sposoby ich rozwiązywania
Zaychenko K.1, Lwowa M.2 (Federacja Rosyjska) Problemy budowy w toku i sposoby ich rozwiązania Zaychenko K. V.1, Lwowa M. V.2 (Federacja Rosyjska)
‘Zaychenko Karina Vladislavovna / Zaychenko Karina – studentka;
2Lvova Maria Vasilievna / Lvova Maria — studentka, wydział organizacji budowy i zarządzania nieruchomościami, profil szkolenia: rozwój działalności inwestycyjnej i budowlanej, National Research Moscow State University of Civil Engineering, Moskwa
Streszczenie: niedawna analiza rynku budowlanego wskazuje, że budowa w toku jest obecna i ma negatywny wpływ na rozwój gospodarki. Długoterminowe obiekty budowlane nie są eksploatowane, a co za tym idzie nie przynoszą dochodu, a są w nie inwestowane środki. Państwo i społeczeństwo nie mogą liczyć na efekt ekonomiczny tych obiektów, nie uzasadniają celów i środków w nie zainwestowanych, a także stwarzają problemy z ich odbudową lub likwidacją. Dlatego problem ten jest przedmiotem szczegółowych badań i analiz.
Streszczenie: ostatnia analiza rynku budowlanego pokazuje, że niekompletne projekty budowlane można często spotkać w miastach i mają one negatywny wpływ na rozwój gospodarczy. Niedokończone budynki nie są eksploatowane, więc nie mają zysku, a kapitał został zbadany. Rząd i społeczeństwo nie mogą mieć żadnego ekonomicznego efektu niekompletnych projektów budowlanych, nie uzasadniają celu i kapitału, który został na ten projekt wydany. windykacja lub likwidacja jest prawdziwym problemem ze względu na dużą ilość dokumentacji i dodatkowe gromadzenie pieniędzy. Tak więc ten artykuł zawiera szczegółową niepełną analizę projektów budowlanych.
Słowa kluczowe: budowa w toku, budownictwo długoterminowe, budownictwo, klasyfikacja budownictwa długoterminowego.
Słowa kluczowe: niekompletne projekty budowlane, budownictwo niewykończone, budownictwo, klasyfikacja budowli niewykończonych.
Wśród uczestników prac budowlanych termin „budownictwo długoterminowe” z reguły wywołuje negatywne emocje. W ramach tej koncepcji zwyczajowo rozumie się przedłużającą się budowę obiektu przez ponad półtora roku.
Wszyscy wiedzą, że opóźnienie w budowie to przede wszystkim ogromny koszt finansowy dla inwestorów, a w zakresie budownictwa mieszkaniowego to często także strata dla udziałowców.
Ciągłe przerwy w budowie pociągają za sobą przesunięcie w zakończeniu prac, co powoduje przestoje maszyn i mechanizmów na placu budowy. Długotrwała budowa, a następnie zamrażanie obiektu z biegiem czasu, prowadzi do utraty pierwotnych właściwości użytych materiałów i konstrukcji budowlanych. Wszystkie te problemy oczywiście w taki czy inny sposób prowadzą do wyższych kosztów budowy.
Istnieje wiele różnych autorskich klasyfikacji budownictwa długoterminowego, ale najczęstsza jest według stopnia ukończenia obiektu [1].
Konwencjonalnie takie właściwości można podzielić na trzy grupy:
1) Zasłona przedłużona. Zrealizowana nazywana jest budową długoterminową, której budowa została ostatecznie zakończona po długiej przerwie. Niewykluczone jednak, że przeznaczenie użytkowe obiektu może ulec zmianie, ponieważ w okresie przestoju zmieniał się popyt na tego typu nieruchomość i obiekt tracił pierwotne zapotrzebowanie na rynku.
2) Istniejąca konstrukcja długoterminowa. Taka długoterminowa budowa obejmuje obiekty nieruchomości, których budowa została wstrzymana na czas nieokreślony z różnych powodów.
3) Potencjalne długoterminowe budownictwo. Potencjalne budownictwo długoterminowe odnosi się do obiektów, na których aktualnie prowadzone są prace budowlane, jednak są one prowadzone nieregularnie, z opóźnieniami, przestojami na budowie, a zatem istnieje duże prawdopodobieństwo zamrożenia budowy.
Jakie są powody długowieczności? Po pierwsze są to przeszkody administracyjne, takie jak: problemy z uzyskaniem pozwoleń, niezbędnych zgód i pozwoleń na oddanie do eksploatacji.
Po drugie, opóźnienia w budowie wynikają z niewypełnienia zobowiązań wynikających z umów uczestników procesu budowlanego lub ich niepełnego wykonania lub wykonania robót o nieodpowiedniej jakości, a także nieterminowej dostawy materiałów. Tej przyczynie długotrwałej budowy można zapobiec wybierając zaufanych partnerów, których wiarygodność można ocenić po wcześniej zrealizowanych projektach, a także po stabilnej kondycji finansowej. Aby uniknąć złej jakości i nieterminowego wykonywania prac na podstawie umów, konieczne jest przewidzenie kar w umowach regulujących tę kwestię.
Po trzecie, złej jakości badanie projektu, wyrażone w postaci niezadowalającej analizy rynku, której dane nie odpowiadają rzeczywistości, niepiśmienna promocja marketingowa obiektu, nieatrakcyjność dla konsumentów, trudności w dostosowaniu się do warunków kryzysowych. Problem ten pomoże w rozwiązaniu szczegółowego podejścia do badania projektu, uwzględniającego różnego rodzaju czynniki, które mają bezpośredni wpływ na realizację. W tych celach możliwe jest również pozyskiwanie profesjonalnych firm, które mają duże doświadczenie w tego typu działalności, co jest niewątpliwie plusem.
Istotnym problemem jest też brak finansowania, związany np. ze zmianą polityki kredytowej banku, albo deweloper, nie kalkulując swojej siły, inwestuje w nowy obiekt bez dokończenia poprzedniego [2].
Aby uregulować problem przedłużającej się budowy, istnieją środki, które w takim czy innym stopniu zachęcają dewelopera do zapobiegania jego wystąpieniu.
Na przykład takie środki ze strony państwa obejmują kary z późniejszym wycofaniem obiektu za niedotrzymanie terminów uruchomienia.
Przypadki takie rozpatrywane są przez komisję miejską i pociągają za sobą odroczenie oddania obiektów do użytku, jeżeli opóźnienia powstały z przyczyn obiektywnych. Natomiast w odniesieniu do obiektów, których okres budowy został przerwany z innych przyczyn, odbywa się licytacja, na której są one sprzedawane innemu inwestorowi ze zwrotem nakładów pierwszemu [3]. Jeśli więc deweloper nie zakończy budowy w ustalonym terminie, prawo do dzierżawy gruntu, a co za tym idzie do budowy, może zostać utracone.
Obecnie liczba obiektów w budowie zależy od stanu rynku nieruchomości [4]. Brak wolnych działek w dużych miastach zmusza inwestorów do udziału w bardziej kosztownych i ryzykownych projektach, do których należy budowa długoterminowa.
Jednocześnie nie należy zapominać, że fizyczna i moralna amortyzacja budowanych obiektów zmniejsza prawdopodobieństwo ich ukończenia w przyszłości. Warto zauważyć, że deweloperzy nie są zainteresowani wszystkimi niedokończonymi obiektami, ale głównie tymi, których lokalizacja jest korzystna, a wyburzenie jest najtańsze.
Bardziej racjonalne jest jednak zapobieganie przyczynom długotrwałej budowy na wczesnych etapach opracowywania projektu, jeśli nie jest to możliwe, konieczne jest podjęcie w odpowiednim czasie działań ułatwiających pomyślne zakończenie budowy.
1. Sabirov I. S., Medyanik Yu V. Definicja i klasyfikacja trwających obiektów nieruchomości. naukowo-praktyczne. por. „Strategia rozwoju kompleksu inwestycyjno-budowlanego w warunkach samoregulacji”. Kazań: KGASU, 2012. S. 275-283.
2. Medyanik Yu V. Problemy klasyfikacji i oceny obiektów nieruchomości w trakcie budowy // Rosyjska przedsiębiorczość, 2014. Nr 19 (265). s. 157-167.
3. Sabirova Z. K. Problem nabywania prawa własności obiektów w budowie we współczesnym krajowym prawie cywilnym // Aktualne problemy ekonomii i prawa, 2011. Nr 3 (19). s. 223-227.
4. Mustafina L. R. Główne trendy w rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Federacji Rosyjskiej w nowoczesnych warunkach // Izvestiya KGASU, 2014. Nr 1 (27). s. 215-222.
Budowa w toku: 4 funkcje i 2 ograniczenia
zaktualizowano 03 marca 2022 r.
Niedokończony obiekt – To filisterska nazwa obiektu niedokończonej budowy.
Innymi słowy, terminy:
mają to samo znaczenie.
W tym artykule rozważymy znaki i cechy niedokończonego obiektu.
Dowiemy się też: jakie ograniczenia ma niedokończony obiekt budowlany.
4 cechy, które mają niedokończone projekty budowlane.
Pod znakami zrozumiemy cechy, które są nieodłączne we wszystkich obiektach budowy w toku.
Niedokończony obiekt jest uważany za obiekt budowy kapitału.
Projekty budowy kapitału (w skrócie OKS) obejmują:
- budynek,
- Struktura,
- budynek,
- budowa w toku.
Z zestawienia wynika, że niedokończony obiekt, podobnie jak budynek, jest obiektem budowy kapitału.
Źródło informacji – ust. 10 art. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
W związku z tym niedokończony obiekt, który nie należy do OZW, nie może być uznany za obiekt w trakcie budowy.
Nieukończony obiekt to nieruchomość.
Jaka nieruchomość jest klasyfikowana jako nieruchomość? Patrzymy na odpowiedź w art. 130 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Lista rodzajów nieruchomości nie jest długa:
- grunt,
- działki podziemne,
- obiekty trwale związane z gruntem, których ruch jest niemożliwy bez nieproporcjonalnego uszkodzenia ich przeznaczenia,
- budynek,
- obiekty
- budowa w toku.
Jak widać z wykazu, niedokończony obiekt jest bezpośrednio związany z nieruchomością.
Z faktu zaklasyfikowania prac w toku do nieruchomości wynikają 2 wnioski.
Przedmiot budowy w toku podlega rejestracji katastralnej i rejestracji w Rosreestr.
Ewidencja katastralna pozwala na zdefiniowanie niedokończonego obiektu jako indywidualnie zdefiniowanej rzeczy.
Przeprowadzona ewidencja katastralna potwierdza istnienie obiektu w budowie.
Rejestracja w toku budowy, jako obiektu nieruchomości, zabezpiecza prawa do obiektu.
Innymi słowy, rejestracja umożliwia wprowadzenie informacji o własności niedokończonego obiektu do USRN.
Niedokończony przedmiot, który ze względu na cechy konstrukcyjne nie jest nieruchomością, nie może być niedokończonym przedmiotem.
Wyjaśnijmy ten wniosek na przykładzie.
Stodoła i inne budynki gospodarcze na terenie nie są uznawane za nieruchomość.
Innymi słowy, stodoła i budynki gospodarcze nie są zaliczane do nieruchomości.
Nie można więc uznać za obiekt w budowie niedokończonej stodoły czy budynków gospodarczych.
Bo stodoła i budynki według charakterystyki nie są nieruchomościami.
Podsumowując: niedokończony obiekt to zawsze nieruchomość.
Niedokończony obiekt daje prawo do jednokrotnego zawarcia umowy dzierżawy gruntu bez licytacji.
Z reguły działki komunalne i państwowe dzierżawione są na aukcji.
Jednak kodeks gruntu wymienia przypadki, w których działkę można wydzierżawić bez licytacji.
Tak jest w przypadku obiektów w budowie.
Właściciel niedokończonego obiektu budowlanego może jednorazowo zawrzeć umowę dzierżawy terenu na dokończenie budowy.
Należy zauważyć, że nie każdy właściciel niedokończonego obiektu ma prawo otrzymać działkę bez licytacji.
Warunki i kryteria uprawniające do otrzymania działki do wynajęcia bez licytacji, patrz link.
Źródło informacji: art. 10 ust. 2 akapit 39.6 ust. XNUMX kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej.
Stopień gotowości obiektu w trakcie budowy.
Niedokończony obiekt to jedyny rodzaj nieruchomości, który posiada taki parametr.
Stopień gotowości obiektu w trakcie budowy jest wskazywany w katastrze nieruchomości w procentach.
Procent ukończenia niedokończonego obiektu jest określany przez inżyniera katastralnego za pomocą wzoru.
Źródło: paragraf 43 Wymogów zatwierdzonych rozporządzeniem Ministerstwa Rozwoju Gospodarczego Rosji z dnia 18.12.2015 grudnia 953 r. N XNUMX.
Stopień gotowości obiektu zależy przede wszystkim od ilości pracy wykonywanej na obiekcie.
Im wyższy stopień ukończenia pracy, tym wyższa gotowość obiektu.
W jakim stopniu gotowości obiekt w budowie uznaje się za obiekt w budowie?
Jaki jest minimalny stopień gotowości uprawniający do uznania placu budowy za obiekt w budowie?
Jak wspomniano powyżej, stopień gotowości obiektu jest podawany w procentach.
Na tej podstawie można by założyć, co następuje.
Prawdopodobnie istnieje pewien minimalny procent ukończenia, w którym obiekt jest uznawany za niekompletny.
Jednak to założenie jest błędne.
Nie ma minimalnego procentu ukończenia przedmiotu w toku.
Innymi słowy, nie ma takiej wartości (5%, 7%, 10% itd.), która określałaby wartość progową gotowości obiektu do uznania go za niekompletny.
Minimalny stopień gotowości, od którego zależy stan, w jakim obiekt zostanie uznany za niekompletny, nie jest obliczany w procentach.
W tym celu stosuje się inne kryterium, wyrażone nie procentowo.
Całkowite wykonanie robót fundamentowych lub podobnych jest minimalnym warunkiem uznania obiektu będącego w trakcie budowy za niekompletny.
Źródło informacji: paragraf 38 postanowienia Plenum Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej z dnia 23.06.2015 r. N 25.
Rozłóżmy obszerną definicję na części składowe, aby wyodrębnić ważne warunki.
Minimalne warunki uznania placu budowy za obiekt w budowie.
Kompletne zakończenie robót fundamentowych lub podobnych.
Aby uznać obiekt za niekompletny, konieczne jest pełne wzniesienie fundamentu.
Częściowa budowa fundamentu lub niepełna realizacja podobnych robót wyklucza uznanie terenu budowy za obiekt w budowie.
Innymi słowy, nie ma gotowego fundamentu, co oznacza, że obiekt nie może być uznany za obiekt w budowie.
Nie ma znaczenia, jaki procent gotowości daje wzniesiony fundament.
Stopień ukończenia w procentach nie ma znaczenia. Najważniejsze jest pełna gotowość fundacji.
Zgodna z prawem budowa obiektu o niedokończonej budowie.
Warunek legalności budowy obiektu wyklucza uznanie nieautoryzowanej budowy za obiekt w trakcie budowy.
Na przykład podam kilka kryteriów legalności budowy obiektu.
) posiadanie pozwolenia na budowę, jeżeli na budowę obiektu wymagane jest pozwolenie,
b) złożenie zawiadomienia o rozpoczęciu budowy indywidualnego obiektu budownictwa mieszkaniowego lub domku ogrodowego,
C) prawa do gruntu.
Sam procent ukończenia nie wpływa na uznanie obiektu za niekompletny.
Legalność budowy i pełna gotowość posadowienia to główne warunki uznania placu budowy za obiekt w trakcie budowy.
Ze śladami obiektu niedokończonej budowy wykończone.
Przejdźmy do ograniczeń.
Niedokończony obiekt ma 2 ograniczenia.
Niedokończony obiekt budowlany nie daje prawa do wykupu działki z dzierżawy bez licytacji.
Przepisy dopuszczają przypadki, w których można kupić działkę bez licytacji.
Jednym z takich przypadków jest zakup gruntu pod nieruchomość.
Ustaliliśmy wcześniej, że obiekty w budowie zaliczane są do nieruchomości.
Jednak zakwalifikowanie niedokończonego obiektu jako nieruchomości nie daje prawa do wykupu działki w ramach „w toku”.
Powód tego jest następujący.
Artykuł kodeksu gruntów wymienia rodzaje nieruchomości, w ramach których ziemia jest sprzedawana bez aukcji.
Źródło informacji: art. 6 ust. 2 akapit 39.3 ust. XNUMX kodeksu gruntów Federacji Rosyjskiej.
Budowa w toku nie została uwzględniona na tej liście.
W związku z tym działka pod przedmiot budowy nie może być umorzona bez licytacji.
Wyjście.
Nie ma sensu mieć iluzji wykupienia z dzierżawy działki, na której posadowiono jeden fundament.
Czy niedokończony przedmiot można podzielić na części?
Do czasu oddania obiektu w trakcie budowy do użytkowania jest on ujmowany jako jedna nieruchomość.
Weźmy na przykład niedokończony biurowiec lub niedokończony apartamentowiec.
Z reguły gotowe budynki i budynki mieszkalne dzieli się na niezależne obiekty nieruchomości.
Budynki komercyjne podzielone są na lokale.
Budynki mieszkalne składają się z pojedynczych mieszkań.
Mówiąc najprościej, w gotowym obiekcie wyróżnia się niezależne obiekty nieruchomości: lokale, mieszkania itp.
Obiektów w budowie nie można podzielić na samodzielne obiekty nieruchomościowe.
Do czasu zakończenia budowy niemożliwe jest formowanie innych obiektów nieruchomości – lokali, mieszkań.
Innymi słowy, odkładanie na mokro placu budowy w celu sprzedaży budynku w częściach nie zadziała.
Przed uruchomieniem niedokończony obiekt można sprzedać tylko w całości.
To wszystko na teraz.
Jeśli znasz inne znaki i ograniczenia obiektów w budowie, podziel się komentarzami.
Zwróć uwagę.
Na budowę indywidualnego budynku mieszkalnego nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę.
Od 04 r. zamiast uzyskania pozwolenia na budowę składane jest Zawiadomienie o Rozpoczęciu Budowy.
Jeśli zawiadomienie nie zostanie złożone, budowa będzie nielegalna. Wybudowany dom jest uznawany za niedozwolony budynek przeznaczony do rozbiórki.
Wygeneruj powiadomienie o rozpoczęciu budowy w 3 minuty.
Serwis internetowy wyda gotowe powiadomienie i instrukcje krok po kroku.
Zawiadomienie o rozpoczęciu budowy i instrukcje zwolnią nielegalną budowę indywidualnego budownictwa mieszkaniowego.
