Podstawowe zasady wyboru mieszkania na rynku wtórnym
Przy wyborze mieszkania ludzie biorą pod uwagę dziesiątki czynników. Jedni chcą zaoszczędzić pieniądze i kupić mieszkanie na wczesnym etapie budowy bez wykańczania, dla innych ważne jest, aby dla każdego dziecka był osobny pokój, a obok domu znajdowało się przedszkole. W naszym opracowaniu powiemy Ci, kto i z jakich powodów kupuje mieszkania, a także jakie czynniki wpływają na wybór.
W czerwcu br. przeprowadziliśmy wywiady z 605 respondentami z Moskwy i Petersburga, którzy kupili mieszkanie w ciągu ostatnich dwóch lat lub zamierzają kupić w ciągu najbliższych sześciu miesięcy, a jednocześnie dokonali lub są bezpośrednio zaangażowani w wybór. W rezultacie w naszej próbie znalazło się 57% osób, które już kupiły mieszkanie i 43% tych, którzy planują. Wśród nich 54% to kobiety, a 46% to mężczyźni. Ich wiek to głównie od 25 do 44 lat.
Najczęstszymi nabywcami domów są rodziny z dziećmi
Obecność rodziny lub chęć jej założenia odgrywa ważną rolę w podjęciu decyzji o zakupie mieszkania. Pary w związku lub małżeństwie stanowią 84% wszystkich nabywców domów. Większość z nich ma jedno lub dwoje dzieci.
Mieszkania są częściej kupowane w celu poprawy warunków życia lub wyprowadzki z mieszkań na wynajem
Najczęstszym powodem zakupu mieszkania, który wymieniali respondenci, jest chęć poprawy warunków życia. Ponadto kupują własne mieszkanie, aby wyprowadzić się z wynajmowanego. Rodzice kupują mieszkanie, aby dzieci mogły mieszkać osobno, a dzieci, aby same się wyprowadzić lub odwrotnie, aby zbliżyć się do rodziców. Popularne jest również inwestowanie w nieruchomości – kupno na wynajem lub sprzedaż, gdy cena wzrośnie.
Najczęściej kupowane są mieszkania dwupokojowe
Zapytaliśmy, jakie mieszkanie kupili nasi respondenci w ciągu ostatnich dwóch lat. 44% odpowiedziało, że kupiło mieszkanie z dobrym wykończeniem, a 27% – bez wykończenia. Najmniej wybierane są drobne wykończenia z pełnym wyposażeniem.
Jeśli chodzi o fazę budowy, 29% kupiło mieszkanie na wczesnym etapie, a 30% – na rynku wtórnym. Najmniej popularne były zakupy w nowych budynkach, które zostały już oddane do użytku.
Pod względem liczby pokoi częściej wybierane są mieszkania dwupokojowe, które w ciągu ostatnich dwóch lat kupiła około jedna trzecia respondentów. Dalej w kolejności malejącej popularności – jednopokojowe, trzypokojowe, kawalerki i apartamenty czteropokojowe lub więcej.
Im więcej dzieci, tym więcej pokoi wybierają kupujący
Jak już dowiedzieliśmy się, osoby z dziećmi częściej kupują mieszkanie niż bez nich. Jednocześnie rodzice większej liczby dzieci wybierają więcej pokoi w mieszkaniu.
Jeśli w osiedlu pozostałyby tylko mieszkania wielopokojowe, spróbuj skierować reklamę do bardziej prawdopodobnych nabywców – rodzin z dziećmi.
Mieszkania na rynku wtórnym są mniej popularne wśród kupujących w wieku od 18 do 24 lat
Respondenci w wieku od 18 do 24 lat chętniej kupują mieszkania na wczesnym i późnym etapie budowy – w trosce o oszczędności są gotowi poczekać, aż dom zostanie oddany do użytku. Po 55 latach chętniej wybierają mieszkania, do których można się wprowadzić od razu po zakupie, np. na rynku wtórnym.
Nie zapomnij o zmianie kreacji na różnych etapach przygotowania kompleksu mieszkalnego. Na wczesnym etapie budowy zwróć uwagę użytkownika na to, że obecnie ceny mieszkań są nadal niskie. Kiedy Twój obiekt zostanie już oddany do użytku, powiedz nam, co możesz kupić i wprowadzić się do nowego domu już teraz.
Stan cywilny wpływa na wybór rodzaju mieszkania
Ale związki i małżeństwo nie wpływają znacząco na zainteresowanie rynkiem wtórnym – tego typu nieruchomości cieszą się jednakową popularnością wśród wszystkich badanych. Osoby w związkach małżeńskich i związkach częściej wybierają mieszkanie na wczesnym etapie budowy, a poza związkami – na późniejszym etapie iw już ukończonych nowych budynkach.
Osoby z kilkorgiem dzieci chętniej kupują mieszkania w gotowych osiedlach i na rynku wtórnym
Rodzice kilkorga dzieci wolą nie ryzykować i nie czekać – często kupują mieszkania w już oddanych do użytku nowych budynkach i na rynku wtórnym.
Kawalerki są chętniej kupowane na wczesnym etapie budowy, a mieszkania 4-pokojowe znacznie rzadziej
Prawdopodobnie, chcąc zaoszczędzić pieniądze, ludzie chętniej wybierają pracownie na wczesnym etapie budowy. Jednak mieszkania jednopokojowe kupowane są znacznie chętniej na rynku wtórnym. Jednak mieszkania o dużej liczbie pokoi – od czterech lub więcej – najczęściej kupowane są w już oddanych do użytku nowych budynkach. Kupując bardziej przestronne mieszkania, ludzie są mniej skłonni do czekania na moment dostarczenia mieszkania i podejmowania ryzyka.
Im bardziej dom jest gotowy do odbioru, tym chętniej wybierają szlachetne wykończenia i umeblowanie.
Wolą kupować dobrze wykończone mieszkanie w już oddanym do użytku nowym budynku niż na późnym etapie budowy. Również w oddanych do użytku nowych budynkach jest więcej nabywców doskonałych wykończeń i pełnego wyposażenia. A opcje bez wykończenia są mniej popularne bliżej dostawy domu.
Współpracuj z odbiorcami swojej witryny. Zaproś tych, którzy już oglądali mieszkania z pięknymi wykończeniami i wyposażeniem w nowo oddanym do użytku nowym budynku, aby przyszli i zobaczyli wszystko na żywo.
Większość mieszkań jest kupowana z dobrym wykończeniem
Respondenci, zarówno kawalerki, jak i apartamenty od jednego do trzech pokoi, wolą kupować z dobrym wykończeniem. Ale mieszkania czteropokojowe są kupowane z doskonałym wykończeniem i umeblowaniem.
Mieszkanie wybierane jest zarówno ze względu na jego cechy, jak i rzetelność dewelopera
Wśród najważniejszych czynników wpływających na wybór mieszkania są cena, dostępność komunikacyjna, powierzchnia, a także rzetelność dewelopera.
Aby Twoi potencjalni klienci mogli zaufać Twojej marce, musisz być im dobrze znany. W tym celu stwórz wiedzę i pozytywne wrażenie o sobie za pomocą reklamy w mediach w Display i Direct. Więcej o promocji marki dewelopera pisaliśmy w artykule.
Dom powinien mieć sklepy, szkołę, przedszkole i park.
Wybierając dom, respondenci zwracają uwagę przede wszystkim na to, czy w pobliżu znajdują się sklepy, przedszkole, szkoła i park.
Skoncentruj swoje reklamy na tym, co jest ważne dla Twojego klienta. Twórz różne kreacje, aby odzwierciedlić różne zalety Twojej oferty. Powiedz widzom z dziećmi, że w pobliżu Twojego osiedla znajduje się przedszkole i park z placem zabaw. Pokaż zmotoryzowanym, jaki przestronny podziemny parking możesz zaoferować.
Regularnie publikujemy zarówno analizy branży nieruchomości, jak i studia przypadków dla branży. Śledź nasze wiadomości i zapisz się do naszych biuletynów, aby niczego nie przegapić!
Nie zostań bez mieszkania i pieniędzy: ryzyko zakupu na rynku wtórnym
Kupno mieszkania to ważny i odpowiedzialny biznes w życiu każdej osoby. Konieczne jest staranne przygotowanie, zwłaszcza do nabycia mieszkania na rynku wtórnym. Istnieje wiele niuansów, na które należy zwrócić uwagę podczas zawierania transakcji.
Wspólnie z ekspertami rozmawiamy o głównych zagrożeniach przy zakupie mieszkania na wtórnym rynku mieszkaniowym.
Eksperci w artykule
- Elena Miszczenko, Kierownik Działu Nieruchomości Miejskich, NDV-Supermarket Nieruchomości
- Julia Dymova, dyrektor biura sprzedaży nieruchomości Est-a-Tet
- Timur Bayazitov, wiceprzewodniczący Izby Adwokackiej Korchago i Partnerzy
Nierzetelne dokumenty
Należy dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty tytułowe mieszkania, dane osobowe właściciela, wszystkie pełnomocnictwa. Przyczyny, dla których mogą pojawić się trudności, to zajęcie majątku, zarejestrowane dzieci lub dzieci ubezwłasnowolnione, obecność spadku lub darowizny, brak zgody jednego z małżonków i wiele innych.
Dlatego przed transakcją powinieneś poprosić o wiele zaświadczeń z różnych agencji rządowych, na przykład z USRN, WIT, wyciągów z księgi domowej, a czasem będziesz potrzebować zaświadczeń z poradni neuropsychiatrycznych i narkologicznych. Nie zaszkodzi sprawdzić wyciąg z rachunku finansowego i osobistego mieszkania, który wyświetla zadłużenie z tytułu rachunków za media. Najlepiej, aby właściciel przyniósł to oświadczenie w dniu transakcji, a przynajmniej dzień wcześniej.
Kontrowersje dotyczące dziedziczenia
Jeśli kupujący kupił mieszkanie, które sprzedający niedawno odziedziczył, to po sfinalizowaniu transakcji może się okazać, że są spadkobiercy, których interesy zostały naruszone. W takim przypadku transakcja może zostać unieważniona przez sąd, kupujący będzie musiał zwrócić mieszkanie, a sprzedający pieniądze.
„To wyjątkowo nieprzyjemna sytuacja, zwłaszcza gdy pieniądze zostały już wydane przez sprzedawcę obiektu. Wtedy nabywca mieszkania naraża się na to, że zostanie bez mieszkania i bez pieniędzy. Wyjściem jest jak najdokładniejsze sprawdzenie dokumentów kupowanego mieszkania, komunikacja ze spadkobiercą, zebranie danych dotyczących składu rodziny sprzedającego oraz osób, które mogą być spadkobiercami. Najlepiej byłoby zawrzeć w umowie klauzulę, zgodnie z którą sprzedawca obiektu podejmuje się rozstrzygania potencjalnych sporów z nierozliczonymi spadkobiercami ”- mówi Julia Dymova, dyrektor wtórnego biura sprzedaży nieruchomości Est-a-Tet.
Elena Miszczenko, kierownik działu nieruchomości miejskich, NDV-Real Estate Supermarket:
– Konieczne jest sprawdzenie, czy rodzice spadkodawcy żyją. W zasadzie spadek można zweryfikować tylko w 90%, ponieważ najczęściej brakuje dokumentów lub nie chcą ich dostarczyć, ponieważ relacja między spadkobiercami jest zniszczona.
Sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika
Jeśli mieszkanie jest sprzedawane przez pełnomocnika, kupujący powinien być bardzo ostrożny. Należy jednak pamiętać, że na ogół pełnomocnictwo jest całkowicie legalnym narzędziem, wystarczy sprawdzić sam dokument, mocodawcę i warunki pełnomocnictwa.
Jedną z najbardziej nieprzyjemnych niespodzianek, jakie może otrzymać kupujący, jest nielegalnie wydane pełnomocnictwo. Może to prowadzić do zakwestionowania transakcji na drodze sądowej i dalszego uznania jej za nieważną.
„Konieczne jest sprawdzenie okresu ważności pełnomocnictwa, a także uprawnień osoby, na której nazwisko zostało wydane. Zdarzały się przypadki, gdy wystawiono pełnomocnictwo z prawem do dzierżawy przedmiotu, a osoba, której udzielono pełnomocnictwa, próbuje sprzedać przedmiot. Aby uniknąć kłopotów, zdecydowanie należy skontaktować się ze zleceniodawcą, wyjaśnić samo istnienie pełnomocnictwa i okres jego ważności, zapytać, czy zleceniodawca wie o planach sprzedaży przedmiotu. A bardzo pożądane jest przeprowadzenie samej transakcji z pomocą notariusza – mówi Julia Dymova, dyrektor biura sprzedaży nieruchomości Est-a-Tet.
Wynajem mieszkań
Zdaniem ekspertów, mieszkania otrzymane na podstawie umowy najmu często budzą pytania. Czynsz to szczególny rodzaj transakcji, który przewiduje przekazanie nieruchomości w zamian za wsparcie materialne właściciela do jego śmierci.
Po pierwsze, krewni najemcy mogą nagle pojawić się i zakwestionować zasadność renty. Na przykład mogą argumentować, że najemca – starszy starszy właściciel – nie mógł zostać pociągnięty do odpowiedzialności za swoje czyny lub został oszukany lub zmuszony do zawarcia umowy najmu.
Najczęściej takie roszczenia składają krewni najemcy półtora roku po jego śmierci. Dlatego kupno mieszkania pod nową umową najmu może być ryzykowne. W każdym razie, jeśli zakład prawny jest umową dożywotnią, to zaleca się zaangażowanie profesjonalnego prawnika, który zajmuje się właśnie takimi kwestiami w transakcji. Specjalista będzie mógł poprawnie ocenić ryzyko zakupu.
Julia Dymova, dyrektor biura sprzedaży nieruchomości Est-a-Tet:
„Czasami nieuczciwi sprzedawcy próbują sprzedawać niebezpieczne mieszkania i starają się zrekompensować brak czystości prawnej po cenie znacznie niższej od rynku. Dlatego jeśli zobaczysz podejrzanie opłacalną ofertę, istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie wszystko jest w porządku z mieszkaniem. Pamiętaj, aby sprawdzić przeniesienia własności z ostatniego roku lub dwóch. Jeśli jest ich dużo, jest to znak, że nie wszystko jest w porządku z mieszkaniem.
Rachunki za media
Aby nie stawić czoła nieprzyjemnej sytuacji, gdy wynajmujący pozostawi dług za mieszkanie komunalne lub poważne naprawy, musisz poprosić sprzedawcę o okazanie paragonu za media i poważne naprawy za ostatni miesiąc.
„Jeśli dług za mieszkanie komunalne będzie spoczywał na osobie, to dług remontowy będzie na mieszkaniu i nowy właściciel będzie musiał za to zapłacić” – dodaje Timur Bajazitow, wiceprzewodniczący Baru Korchago i Partnerzy.
Ukryte niespodzianki
Dotyczy to wad fizycznych mieszkania. Na przykład pleśń na całej ścianie, starannie pokryta zestawem kuchennym, raczej nie uszczęśliwi, jeśli zostanie odnaleziona po zakupie mieszkania. To samo dotyczy uszkodzonej kanalizacji, okablowania.
Do mieszkania najlepiej przyjść w ciągu dnia, ponieważ w naturalnym świetle wszystkie wady i wady będą widoczne. Wieczorem przy świetle lamp po prostu nie zwracasz na nie uwagi. Wskazane jest nawet przeprowadzenie drugiego oglądania – zarówno w świetle, jak i w ciemności.
Nieautoryzowana przebudowa
Przy wyborze mieszkania zawsze sprawdzaj dowód rejestracyjny. Jeśli kupisz opcję, w której przeprowadzono przebudowę i nie jest ona zalegalizowana, grozi ci to dużymi kłopotami. Wszystkie kłopoty z mandatami, ewentualną rozbiórką i odbudową murów spadną na Twoje barki. Koszty mogą sięgać kilkuset tysięcy rubli.
W końcu nowy właściciel będzie musiał zapłacić dużą grzywnę, a poza tym przywrócić wszystko tak, jak było. A później takie mieszkanie będzie trudno sprzedać. Bo banki bardzo niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na takie przeprojektowane mieszkania.
Według Timura Bayazitova, wiceprzewodniczącego Izby Adwokackiej Korchago i Partnerzy, konieczne jest sprawdzenie lokalizacji pokoi zgodnie z dokumentem rejestracyjnym. A jeśli coś nie pasuje, to jest to poważny dzwonek.
Dokumenty do sprawdzenia przed zakupem mieszkania:
- dokument, na podstawie którego mieszkanie zostało wcześniej zakupione (prywatyzacja, darowizna, umowa sprzedaży);
- dokumenty sprzedawcy: paszport, akty urodzenia dzieci do lat 14, dla cudzoziemców zezwolenie na pobyt;
- zaświadczenie o własności (do 15 lipca 2016 r.) lub wyciąg z USRN / USRR potwierdzający państwową rejestrację własności;
- dokumenty z WIT (plan i eksplikacja);
- zezwolenie władz opiekuńczych na transakcję, jeśli naruszone zostaną prawa małoletnich dzieci;
- wyciąg z księgi domowej, według którego można sprawdzić, kto był zarejestrowany wcześniej i teraz;
- zaświadczenie o braku długów czynszowych;
- notarialna zgoda małżonka, jeżeli mieszkanie stanowi własność wspólną;
- wyciąg z USRN z informacją o braku obciążeń i aresztowań;
- notarialna zgoda innych akcjonariuszy, jeżeli to mieszkanie jest w akcjach, a kolejny udział jest sprzedawany;
- zaświadczenia z poradni psychoneurologicznych i narkologicznych potwierdzające, że sprzedawca nie jest zarejestrowany.
Zepsuty widok okna
Dla wielu osób dużą rolę odgrywa nie tylko stan mieszkania, ale również widok z okna. Dlatego też, jeśli okna wychodzą na park, skwer lub inny malowniczy krajobraz, kupujący musi upewnić się, że w najbliższej przyszłości nie planuje się budowy na tym terenie żadnego obiektu. Na przykład wielopiętrowy budynek mieszkalny, który nie tylko zablokuje widok, ale także zapobiegnie przenikaniu światła słonecznego do mieszkania.
